Arona

Un banco, obligado a devolver los depósitos a los compradores de un complejo de lujo que quebró

En la imagen, el complejo de lujo Las Olas, a la entrada de El Palm-Mar, ya terminado y revendido | DA
En la imagen, el complejo de lujo Las Olas, a la entrada de El Palm-Mar, ya terminado y revendido | DA

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha condenado a una entidad bancaria a devolver los depósitos abonados por un grupo de compradores (887.166,59 euros más los intereses legales), en concepto de anticipo para la adquisición de distintas propiedades en una urbanización de lujo en El Palm-Mar (Arona), cuya promotora no llegó a terminar su construcción al declararse insolvente. Los afectados, 17 familias, habían realizado el desembolso sobre planos a través de un contrato privado de compraventa, pero la obra se quedó a medias.
Se da la circunstancia de que la Unión Temporal de Empresas (UTE) declarada en concurso de acreedores había recibido, además de las aportaciones de los clientes (5,4 millones de euros), una financiación de CajaCanarias por valor de 37,6 millones de euros. Tras la desaparición de CajaCanarias, La Caixa se encontró con un hecho consumado y se convirtió en acreedor principal, optando por ejecutar la hipoteca, y en apenas un año se quedó con el complejo Las Olas a cambio de los 37,6 millones que le debía la promotora, posteriormente vendió nuevamente los apartamentos a terceros a través de Servihabitat, perdiéndose las aportaciones de los primeros inversores, la mayoría familias centroeuropeas. Hoy la construcción está terminada y revendida, pero el dinero de los compradores originales ha desaparecido definitivamente. La entidad bancaria que financió esta obra continúa negando su responsabilidad en lo sucedido.

El equipo de abogados de los afectados, dirigido por el letrado tinerfeño José Escobedo, armó su defensa, en 2011, en base a una ley de 1968, concretamente la Ley 57/68, que indica que los bancos tienen que velar porque el dinero y los anticipos de los compradores vaya a una cuenta especial y no a una cuenta corriente, como fue el caso, y, además, establece la obligatoriedad de entregar avales para que, si la obra no se termina, los afectados puedan recuperar sus depósitos. En el caso del complejo Las Olas, la línea de avales pactada entre la entidad bancaria y la promotora fue de 1,5 millones de euros, claramente insuficiente para un proyecto de las características que se proponían.

En la imagen, el complejo de lujo Las Olas, a la entrada de El Palm-Mar en fase de construcción | DA
En la imagen, el complejo de lujo Las Olas, a la entrada de El Palm-Mar en fase de construcción | DA

“La Ley 57/68 dice claramente que, en todas las compraventas de inmuebles sobre planos, el banco bajo su responsabilidad debe asegurarse de que se garantiza a los compradores la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mediante aval o seguro, y que además el dinero va a una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor. Nosotros en su día, a pesar de la falta de jurisprudencia consolidada al respecto, entendimos que hay una acción de responsabilidad contra la entidad bancaria que incumplió estas obligaciones legales, incurriendo en negligencia o falta de control”, explicó a este periódico el letrado tinerfeño, que recordó que desde el momento en que analizó los contratos privados de compraventa se percató de que la entidad bancaria además se ofrecía a los compradores sobre plano para subrogar los créditos del promotor.

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Falta de control

Por esa razón, consideró que no podía ser ajena a lo que ha pasado. “Se produce una concesión de 38 millones de euros a una empresa con un mínimo de capital social ¿y no hay un control por parte de la entidad bancaria para que ese dinero esté depositado en una cuenta especial en la propia entidad que financia la obra?”, se preguntó el abogado. “La promotora dispone del préstamo hipotecario íntegramente, además de los depósitos de los compradores, y aun así no se terminó el complejo. Finalmente, y tras haber dispuesto de todo el dinero sin control, paralizan la obra y se declaran en concurso”, apostilló.

La sentencia viene a explicar claramente cuándo se produce esta responsabilidad y cuál es la postura en Tenerife sobre los límites de la responsabilidad de las entidades bancarias en estos casos. Pero Escobedo también pone el acento en otro aspecto novedoso del fallo de la Audiencia Provincial. “A nosotros nos dan la razón porque CajaCanarias era financiadora y depositaria de las cantidades por los compradores (38 millones, con línea de avales y cuenta abierta donde se depositaban las cantidades), pero hay una particularidad que no se da en otros casos en España: el contrato privado de compraventa establecía que los pagos se podían hacer también en otra entidad bancaria que estaba abierta a nombre de una sociedad del grupo promotor que actuaba como gestora o agencia inmobiliaria y además cobraba comisiones de intermediación por las ventas”.

De esta forma se completaba el cuadro de actores: el promotor, la agencia inmobiliaria, el banco que financia y que subroga los créditos hipotecarios y el número de cuenta bancaria de otra entidad financiera, que realmente era una entidad puente que no participaba en la promoción, a la que se le permitió recibir algunos depósitos. El caso recobra, si cabe, mayor interés, ya que cuando se inició la reclamación, en 2011, no existía jurisprudencia consolidada sobre este tipo de asuntos.

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Han pasado seis años para que la Audiencia Provincial reconozca que existe responsabilidad en las entidades bancarias, tal como establece la Ley 57/68 y la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, y que los compradores no tienen por qué saber si su dinero va a una cuenta especial. “No es fácil armar una acción de responsabilidad contra un banco cuando no tienes precedentes en el sistema jurídico. Hasta ahora estas entidades estaban en una especie de limbo jurídico y eran prácticamente intocables. Su mensaje solía ser: pida responsabilidades al promotor”, relató el abogado José Escobedo, que recordó que la doctrina en el Tribunal Supremo se empezó a generar desde el año 2014.

En definitiva, la sentencia, contra la que cabe recurso, revela que es posible reclamar a las entidades financieras por parte de quienes han perdido sus ahorros en obras que no se llegaron a terminar, siempre y cuando el banco haya participado en la recogida de esos fondos. El fallo apunta, como otro de los factores novedosos, la apertura de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife a la doctrina más reciente creada por el Tribunal Supremo.

Mayor seguridad en las compraventas sobre plano

La sentencia es un paso adelante para la seguridad de los ahorros de las familias que invierten en compraventa sobre plano, subraya el abogado José Escobedo. El procedimiento de insolvencia de las promotoras es casi siempre el mismo: el promotor abandona la construcción y desaparece o se declara en concurso de acreedores. En este caso, tras la intervención judicial, el proceso puede durar años, y la casuística revela que casi siempre pierden los compradores.

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