Entrevista con Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma líder en urbanismo y desarrollo inmobiliario global
La vivienda asequible se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales de España. Hablamos con el arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren sobre los principales obstáculos —económicos, urbanísticos y financieros— que impiden dar respuesta a una demanda cada vez más urgente.
P. ¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?
El desafío presenta un triple reto. En primer lugar, lograr que el coste de construcción sea bajo, en un contexto marcado por la grave falta de mano de obra cualificada y la continua subida del precio de los materiales. En segundo lugar, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con una oferta suficiente para atender la demanda existente. Y, en tercer lugar, acceder a financiación, tanto para el suelo, para la construcción y para la adquisición de las viviendas.
P. ¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?
Ha evolucionado tanto que constituye en la actualidad un problema social de primera magnitud. La demanda insatisfecha crece anualmente en los últimos años, sin perspectivas de que se pueda atender. Al mismo tiempo, la brecha entre el crecimiento de los salarios y el incremento del precio de la vivienda no deja de ampliarse. Como consecuencia, para muchos jóvenes acceder a una vivienda en propiedad se ha convertido, sencillamente, en algo imposible.
P. ¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?
No hay secretos para ello, depende únicamente de las rentas salariales de las personas que necesitan las viviendas, ya sea un hogar unipersonal o una pareja con dos ingresos. Tanto en alquiler como en compra, el esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales y eso limita el precio final de la vivienda en función del plazo de su financiación y del interés del dinero.
En España, además, existe una cultura muy orientada a la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz creemos que debería fomentarse por lo que supone en términos de estabilidad, ahorro y revalorización de la inversión.
P. Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?
Por desgracia, su capacidad de influencia es limitada. Básicamente, podemos contribuir diseñando soluciones simples, repetitivas, pero dignas y con calidad arquitectónica, como ya se hizo en otras épocas. El objetivo es encontrar soluciones constructivas más económicas.
Esto nos obliga a diseñar con un esfuerzo de sistematización, y con el máximo interés en replicar soluciones ya experimentadas para poder atender este problema social.
P. ¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?
La única solución de futuro pasa por la industrialización de la construcción, en sus distintas variantes. Estos procedimientos permiten producir más rápido y a menor coste, pero exigen algo fundamental: una programación de producción asegurada que reduzca los riesgos empresariales. Y eso implica un cambio cultural profundo para todos los agentes del sector.
P. ¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?
El camino no es sencillo, como ocurre con todas las innovaciones. En construcción, además, exige un nivel de detalle mucho mayor tanto en el diseño como en la ejecución. A su vez, también requiere un nivel de producción continua como hemos señalado, que obliga a realizar muchas unidades mínimas de vivienda para que sea rentable poner en marcha una cadena de producción, lo que implica asumir un coste de arranque muy importante.
P. Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?
La cuestión del suelo es especialmente compleja. Lo primero que vemos desde Arnaiz —y más importante— es facilitar la clasificación urbanística de los terrenos, a través de planes que hoy tardan muchos años en elaborarse. Después, hay que agilizar las tramitaciones necesarias para su transformación en suelo urbanizado. Pero también es imprescindible abordar con mayor profundidad el problema estructural del urbanismo en España, marcado por reiteradas distorsiones que arrastramos desde hace décadas. Lo que es seguro es que, mientras no haya suelo urbanizado económico, no habrá viviendas asequibles.
P. ¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?
A mi juicio, este es el verdadero núcleo del problema, y da la sensación de que nadie quiere afrontarlo. No hay financiación para el suelo, ni para urbanizar, ni para industrializar, ni para construir viviendas industrializadas en fábricas. Es muy difícil encontrar financiación bancaria para promover vivienda y, directamente, imposible para quien quiere comprar una vivienda sin ahorros previos.
Para colmo, la financiación alternativa es abusiva y de corto plazo. Por tanto, si queremos hacer vivienda asequible, a la vista de esta perspectiva financiera, solo se podrá resolver el problema social con una nueva política financiera y fiscal.
P. ¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?
La colaboración público-privada es imprescindible, especialmente por la complejidad y la lentitud de la administración a la hora de promover vivienda. Las leyes aprobadas en 2023 van en esa dirección, pero estamos todavía muy lejos de una solución real.
Desde Arnaizvemos que falta una percepción más realista de la situación, que en general preferimos no ver, y sobre todo falta coordinación y trabajo conjunto entre todos los actores implicados. A mi juicio, ese espíritu de cooperación, hoy por hoy, es casi inexistente.