Repartirse la vivienda compartida: la vía económica que pocos contemplan en Tenerife

Separaciones, divorcios o herencias compartidas suelen derivar en una pregunta inevitable: ¿qué hacemos con la casa? En Tenerife, donde el mercado inmobiliario ha experimentado un notable ascenso en los últimos años, resolver la titularidad de una vivienda común puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza financiero. Mientras que muchos copropietarios piensan de inmediato en vender su parte al otro mediante una compraventa tradicional, existe un mecanismo legal y fiscal que, en determinados casos, permite reorganizar la propiedad con un coste considerablemente menor.

Una solución para cuando una sola persona quiere quedarse la casa

En el día a día es muy habitual que dos o más personas sean propietarias de un mismo inmueble, lo que legalmente se conoce como un régimen de copropiedad o condominio. Ocurre con frecuencia entre parejas que compran una vivienda a medias o entre hermanos que heredan la casa familiar. Sin embargo, la vida cambia y las situaciones personales también. Cuando una de las partes decide no continuar en la propiedad y la otra desea conservar el inmueble en su totalidad, surge la necesidad de reorganizar la titularidad.

En este escenario, la opción más intuitiva suele parecer la compraventa de la mitad indivisa: un propietario le «compra» su parte al otro. Sin embargo, el derecho civil y el sistema tributario español ofrecen una alternativa específica para estos supuestos. Se trata de la extinción de condominio, un procedimiento mediante el cual se disuelve el régimen de propiedad compartida, adjudicando el 100% del bien a uno de los titulares a cambio de compensar económicamente al resto por el valor de su parte.

La clave de esta fórmula radica en su naturaleza jurídica. La legislación no la considera una transmisión patrimonial como tal —no hay un comprador y un vendedor en sentido estricto—, sino una mera especificación o reparto de un derecho que ya existía previamente. Esta diferencia conceptual, que sobre el papel puede sonar sutil, tiene implicaciones directas en el bolsillo de los contribuyentes.

Por qué el tratamiento fiscal puede resultar más favorable que una compraventa

La razón principal por la que la disolución de condominio suele plantearse como una opción económicamente atractiva es su fiscalidad. Al no tributar como una compraventa convencional, los impuestos aplicables cambian de forma sustancial, ofreciendo en muchos supuestos un margen de ahorro muy significativo.

En una compraventa de vivienda usada entre particulares, la persona que adquiere la propiedad debe hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Oportunas (TPO). En el archipiélago canario, el tipo general de este tributo se sitúa en el 6,5% sobre el valor del inmueble o de la parte transmitida.

En cambio, cuando se formaliza la disolución del condominio, el impuesto que entra en juego es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo general para estos documentos notariales en Canarias es sustancialmente menor, fijándose habitualmente en el 1%. Según los datos y normativas publicadas por la Administración Tributaria Canaria, la diferencia entre tributar por TPO o por AJD supone el pilar central del posible ahorro en la operación.

Además del impuesto de actos jurídicos, entran en juego otros dos elementos fiscales que conviene analizar con lupa:

• El IRPF en la declaración de la renta: Para quien cede su parte, la regla general indica que si la compensación recibida equivale exactamente al valor actualizado de la propiedad al momento de la adquisición inicial, no se genera una ganancia ni pérdida patrimonial. Ahora bien, si el inmueble se ha revalorizado con los años y la compensación es superior al valor originario de compra, la persona que sale del condominio deberá tributar por esa diferencia en su IRPF.
• La Plusvalía Municipal (IIVTNU): Como criterio general fijado por la jurisprudencia, la disolución del condominio sin excesos de adjudicación no está sujeta a este tributo local, ya que no se considera una transmisión de propiedad. El pago de este impuesto suele diferirse al momento en que el propietario final venda la casa en el futuro.

Un caso práctico en Tenerife: los números sobre una vivienda de 300.000 euros

Para entender el impacto real que estas diferencias fiscales pueden tener en la economía familiar, resulta ilustrativo analizar un ejemplo práctico sobre una propiedad situada en Tenerife con un valor de mercado actual de 300.000 euros, compartida al 50% por dos copropietarios.

Imaginemos que uno de ellos desea quedarse con la totalidad del inmueble y acuerdan que compensará al otro con 150.000 euros por su mitad.

Si optasen por la vía de la compraventa tradicional, quien adquiere la mitad tendría que abonar en concepto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) un 6,5% sobre el valor de la parte comprada (150.000 €). Esto se traduciría en una factura fiscal directa de 9.750 euros solo en impuestos de la comunidad autónoma.

Si, por el contrario, formalizan una disolución de condominio en la notaría, la operación tributaría bajo la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Canarias. Aplicando el tipo correspondiente sobre el valor total del bien (o de la parte según los criterios de liquidación aplicables), el coste impositivo por este concepto ronda los 3.000 euros (o 1.500 € si la base imponible se liquida exclusivamente sobre el 50% adjudicado, según la interpretación administrativa aplicable). A esto habría que sumar los honorarios notariales y de registro, que suelen ser muy similares en ambos procedimientos.

En este escenario hipotético, el ahorro fiscal inmediato entre una fórmula y otra puede situarse fácilmente entre los 6.000 y los 8.000 euros, un importe de peso que inclina la balanza a favor de la disolución compartida.

¿Qué ocurre cuando hay una hipoteca de por medio?

En la gran mayoría de las viviendas que se reparten en la actualidad existe un préstamo hipotecario pendiente. Este es un punto crítico donde muchos usuarios cometen errores de interpretación. Acordar ante notario que una parte se queda con el piso y asume la totalidad de la deuda no es suficiente para desvincular al otro propietario frente al banco.

Para que la persona que cede su parte quede completamente liberada del préstamo, la entidad bancaria debe aprobar una novación hipotecaria. En este proceso, el banco evalúa el perfil financiero del titular que se queda con la vivienda para verificar si cuenta con solvencia suficiente para responder en solitario del pago de las cuotas. En ocasiones, la entidad financiera puede exigir garantías adicionales, como la aportación de un nuevo avalista o la contratación de condiciones revisadas.

Si el banco no autoriza la novación, la disolución de la propiedad puede firmarse en la notaría, pero la persona que ha salido del piso seguirá figurando como deudora solidaria en el contrato bancario, con todos los riesgos que ello implica en caso de impago.

Cada caso exige un estudio pormenorizado

A pesar de que el marco tributario de la disolución de condominio ofrece sobre el papel ventajas evidentes, no se puede afirmar categóricamente que sea siempre la alternativa idónea o la más económica para todas las situaciones. Existencias de cargas adicionales, excesos de adjudicación no compensados en metálico o circunstancias particulares en la renta de los intervinientes pueden alterar el balance fiscal final.

Por ello, antes de tomar una decisión que afecte al patrimonio familiar en un mercado dinámico como el de Tenerife, resulta fundamental analizar detenidamente las valoraciones del inmueble, los costes de novación hipotecaria y el impacto global en el IRPF con el asesoramiento de profesionales especializados.