Rehabilitación de fachada: precios, ITE y ayudas en 2026

La fachada es el elemento del edificio que concentra a la vez la mayor pérdida energética, la mayor obligación legal y la derrama más elevada que afronta una comunidad de propietarios. Es también el capítulo donde peor se planifica el gasto, porque las decisiones suelen tomarse con urgencia después de un informe desfavorable o de un desprendimiento.

Esta guía reúne los precios de referencia en 2026, el marco de la inspección técnica de edificios y el modo en que las ayudas modifican el coste final por vivienda.

Cuándo es obligatorio actuar

La inspección técnica de edificios, conocida como ITE o IEE según la comunidad autónoma, es una revisión obligatoria del estado de conservación que evalúa estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes.

Aspecto	Situación general
Edad del edificio para la primera inspección	Habitualmente entre 30 y 50 años
Periodicidad de renovación	Cada 10 años en la mayoría de comunidades
Quién puede emitirla	Arquitecto, arquitecto técnico o aparejador
Coste orientativo	300 a 900 EUR según tamaño del edificio
Resultado desfavorable	Obliga a ejecutar las obras en el plazo fijado
Incumplimiento	Sanción a la comunidad y posible ejecución subsidiaria

Los plazos y edades concretos varían entre comunidades autónomas y municipios, por lo que conviene consultar la ordenanza local. Lo que no varía es la consecuencia de un resultado desfavorable: la obra deja de ser una opción y pasa a ser una obligación con calendario.

Precio de rehabilitación de fachada por sistema

Los importes siguientes son rangos de mercado por metro cuadrado de fachada, con IVA reducido aplicable a rehabilitación en vivienda, e incluyen medios auxiliares salvo indicación contraria.

Sistema	Precio por m2	Ahorro energético estimado
Limpieza y pintura	15 a 32 EUR	Nulo
Reparación puntual y sellado	25 a 55 EUR	Marginal
Saneado y monocapa	40 a 75 EUR	Bajo
SATE con poliestireno 100 mm	75 a 115 EUR	25 a 35 %
SATE con lana mineral 100 mm	90 a 140 EUR	25 a 35 %
Fachada ventilada con composite	140 a 240 EUR	30 a 40 %
Fachada ventilada cerámica o piedra	180 a 320 EUR	30 a 40 %
Insuflado en cámara de aire	18 a 35 EUR	15 a 25 %

El sistema de aislamiento térmico por el exterior, conocido como SATE, es el más frecuente en rehabilitación residencial porque elimina los puentes térmicos sin reducir la superficie interior de las viviendas. El insuflado en cámara es la alternativa cuando la fachada está en buen estado y solo se busca mejora energética con un coste contenido.

Partidas adicionales

Concepto	Coste orientativo
Andamio, montaje y alquiler	12 a 25 EUR/m2
Proyecto y dirección facultativa	5 a 10 % del presupuesto
Estudio de seguridad y salud	1 a 3 % del presupuesto
Licencia de obra y tasas	2 a 5 % del presupuesto
Ocupación de vía pública	Variable según municipio
Sustitución de carpintería exterior	250 a 600 EUR/m2
Reparación de balcones y voladizos	180 a 450 EUR/m2
Gestión de residuos	3 a 8 EUR/m2

Los balcones son la partida que con mayor frecuencia rompe el presupuesto. Los daños en el canto del forjado no son visibles hasta que se retira el revestimiento, y su reparación puede añadir entre un 10 y un 25 por ciento al coste total.

Ejemplo de coste por vivienda

Edificio de cuatro alturas con dieciséis viviendas y 900 m2 de fachada.

Concepto	Importe
SATE con poliestireno 100 mm	85.500 EUR
Andamio	16.200 EUR
Proyecto y dirección	8.000 EUR
Licencia, tasas y residuos	6.500 EUR
Reparación de balcones	14.000 EUR
Total	130.200 EUR
Coste por vivienda antes de ayudas	8.138 EUR
Coste por vivienda con ayuda del 40 %	4.883 EUR
Coste por vivienda con ayuda del 60 %	3.255 EUR

El reparto real se realiza según el coeficiente de participación de cada vivienda, por lo que la cifra media es solo orientativa.

Ayudas a la rehabilitación

Los programas de rehabilitación energética condicionan la ayuda al ahorro de demanda que se acredita tras la obra. La estructura general es la siguiente.

Ahorro de demanda acreditado	Porcentaje de ayuda habitual
Entre 30 y 45 %	Hasta el 40 % del coste
Entre 45 y 60 %	Hasta el 65 % del coste
Más del 60 %	Hasta el 80 % del coste

Para acceder es necesario un certificado energético previo, un proyecto que justifique el ahorro y un certificado posterior que lo acredite. Los requisitos, plazos y cuantías dependen de cada comunidad autónoma y de la convocatoria vigente, por lo que la verificación debe hacerse antes de aprobar la derrama, no después.

Una consecuencia práctica se pasa por alto con frecuencia: alcanzar el tramo superior de ahorro casi nunca es posible actuando solo sobre la fachada. Suele requerir intervenir también en cubierta o en carpintería exterior. Ampliar el alcance de la obra puede resultar más barato en coste neto por vivienda que limitarse a la fachada.

Cómo contratar sin errores

La rehabilitación de fachada combina obra civil con partidas reguladas, y esa mezcla es donde se concentran los problemas.

• Encargue el proyecto antes de pedir precios, para que todas las empresas coticen lo mismo
• Exija desglose por partidas con mediciones, no un importe global
• Verifique el seguro de responsabilidad civil y la cobertura del andamio
• Compruebe la habilitación de las empresas que ejecuten instalaciones afectadas
• Fije en contrato el tratamiento de los imprevistos en balcones y forjados
• Retenga entre un 5 y un 10 por ciento hasta la recepción definitiva

Cuando la obra afecta a electricidad, gas, ventilación o protección contra incendios, esas partidas solo pueden ejecutarlas compañías inscritas en el registro autonómico correspondiente. Comprobar que figuran entre las empresas instaladoras autorizadas evita que al final de la obra no puedan emitirse los certificados.

Para el capítulo principal, la vía más eficaz es publicar el proyecto una sola vez y recibir ofertas paralelas sobre las mismas mediciones. Una plataforma donde solicitar presupuestos de obra permite a la comunidad reunir presupuestos comparables sin que cada empresa interprete el alcance a su manera, algo especialmente útil cuando la decisión debe someterse a votación en junta.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta rehabilitar una fachada por m2 en 2026?

Entre 75 y 115 euros por m2 con SATE de poliestireno y entre 140 y 320 euros con fachada ventilada. Una actuación de limpieza y pintura se sitúa entre 15 y 32 euros por m2, pero no aporta mejora energética ni da acceso a ayudas.

¿Qué mayoría se necesita en la junta de propietarios?

Las obras de conservación obligatorias derivadas de una ITE desfavorable no requieren acuerdo, ya que son exigibles. Las mejoras de eficiencia energética se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas conforme a la normativa vigente de propiedad horizontal.

¿Cuánto dura la obra?

Entre ocho y dieciséis semanas para un edificio de tamaño medio con SATE. La fachada ventilada y las reparaciones estructurales en balcones pueden alargar el plazo hasta veinticuatro semanas.

¿Las ayudas se cobran antes o después de la obra?

Con carácter general se abonan tras la justificación de la obra ejecutada y la acreditación del ahorro conseguido. La comunidad debe prever la financiación del importe completo durante la ejecución.

¿Se puede vivir en el edificio durante los trabajos?

Sí. La obra se desarrolla desde el exterior mediante andamio, con afectación limitada a ruido, polvo y pérdida temporal de luz natural. Solo la sustitución de carpintería exige acceso puntual al interior de las viviendas.

¿Compensa aislar si el edificio es antiguo?

En edificios anteriores a las primeras exigencias de aislamiento, la fachada concentra entre el 25 y el 35 por ciento de las pérdidas energéticas. Es precisamente en esos casos donde el ahorro acreditable es mayor y donde el porcentaje de ayuda alcanza los tramos más altos.