Aunque el proindiviso es un concepto jurídico bastante común en situaciones como herencias, divorcios o compras conjuntas de propiedades, no todo el mundo tiene claro qué es y cómo gestionarlo. Para aclarar las dudas más habituales al respecto, hemos contactado con un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para que nos ayude a aclarar las dudas más habituales al respecto.
Así, en este artículo, te explicaremos en qué consiste un proindiviso, cómo puedes extinguirlo de forma legal y cuáles son las claves para venderlo rápidamente. Además, abordaremos algunas cuestiones comunes sobre los gastos típicos en las compraventas y cómo puedes optimizar tu inversión.
1. ¿Qué es un Proindiviso? Definición y Situaciones Comunes
El experto define un proindiviso o condominio como la cotitularidad de un bien, como puede ser una vivienda, un terreno, etc., entre varias personas. Es decir, surge cuando dos o más personas son dueñas de una misma propiedad. Su compra o venta o disolución requiere llevar a cabo trámites específicos, con los que se trata evitar conflictos.
Como ya adelantamos, el proindiviso es frecuente en:
- Como por ejemplo si tres hermanos heredan la casa de sus padres, cada uno será propietario de un tercio del inmueble, compartiendo derechos y obligaciones sobre el mismo.
- Compras conjuntas. Habitual en parejas no casadas o socios inversores que adquieren una propiedad en común. En estos casos, los copropietarios comparten los gastos de adquisición y mantenimiento, y toman las decisiones juntos.
- Divorcios en los que hay bienes que no se pueden dividir. Cada ex cónyuge mantiene un porcentaje de propiedad hasta que se acuerde una solución, como la venta o adjudicación a uno de ellos.
Muchas personas no tienen claro que en un proindiviso, la propiedad se comparte sin dividir físicamente el bien, y que cada copropietario posee una cuota abstracta o porcentaje del total, en lugar de una parte específica del inmueble. Este desconocimiento suele crear malentendidos sobre los derechos y obligaciones de cada propietario, lo que termina generando muchos conflictos.
2. Cómo Extinguir un Proindiviso: 3 Vías Legales
Cuando no hay acuerdos entre los copropietarios, surgen los problemas con el proindiviso. Por ejemplo, cuando se trata de una casa, un propietario puede querer venderla, otro alquilarla, otro mantenerla, otro puede querer seguir viviendo en ella, etc. La mejor solución ante este tipo de situación es extinguir el proindiviso.
Para evitar bloqueos, la legislación permite extinguir el proindiviso mediante tres vías: por un acuerdo entre las partes, en subasta judicial o mediante una venta a terceros.
A. Acuerdo entre Copropietarios
La forma más rápida y económica de deshacer un proindiviso es que todos los copropietarios lleguen a un acuerdo. Este acuerdo puede tener tres soluciones diferentes:
- Venta conjunta: las partes deciden vender la propiedad y repartir las ganancias proporcionalmente entre todos.
- Consolidar el proindiviso: se adjudica el bien a un solo copropietario, y el resto recibe una compensación económica.
- División del bien: cuando sea posible, se puede acordar dividir físicamente el inmueble, como cuando se trata de terrenos o casas con estructura separable.
B. Venta Forzosa por Vía Judicial
Cuando es imposible llegar a un acuerdo, cualquier copropietario del proindiviso puede acudir a los tribunales para realizar la división de cosa común prevista en el artículo 400 del Código Civil. En este caso, será un juez quien ordene hacer:
- Una subasta pública de la propiedad, adjudicándose al mejor postor.
- Una adjudicación a uno de los copropietarios mediante el proceso de puja.
C. Venta Directa a un Tercero
La venta a un tercero es una buena opción cuando no se quiere lidiar con los trámites judiciales. Empresas como VenderProindiviso compran propiedades en régimen de proindiviso al contado.
Ya en la misma llamada hacen una oferta, e incluso compran este tipo de propiedades cuando un solo propietario está interesado. Es la forma ideal de conseguir liquidez inmediata y evitar problemas familiares o perder mucho tiempo en juicios.
3. ¿Cómo Vender un Proindiviso Rápidamente? Claves y Consejos
Como ha señalado el abogado, vender una propiedad en proindiviso es una manera rápida de extinguirlo cuando no hay acuerdo, pero este puede ser un proceso algo complejo. Sin embargo, si se cuenta con la estrategia adecuada, es posible hacerlo de manera eficiente.
El experto nos ha dado unas claves y consejos para lograr una venta exitosa:
- Valoración Realista: establecer un precio competitivo es fundamental para atraer compradores potenciales. Lo más fácil es contratar a un tasador.
- Oferta Clara: cuando anuncies la venta de un proindiviso, es crucial ser transparente y específico sobre el porcentaje que se vende.
- Asesoría Legal: contar con un abogado que redacte el pacto de venta y notifique a los copropietarios garantizará que el proceso de venta cumpla con todas las normativas.
- Opciones Express: acudir a plataformas como CompraProindiviso agiliza el proceso, ya que compran tu parte sin esperar a los otros dueños y sin tener que avisarles.
4. Gastos e Impuestos al Comprar una Casa en España: ¿Quién Paga Qué?
Cuando te encuentres gestionando un proindiviso, habrá ciertos costes propios de las transacciones inmobiliarias a los que tendrás que enfrentarte. Mientras que unos gastos los cubrirá el comprador, otros quedarán a cargo del vendedor.
A continuación el abogado consultado nos explica cuáles son:
Costes para el comprador:
- ITP (Vivienda Usada): entre un 6% y un 10% del valor de la propiedad.
- IVA (Vivienda Nueva): 10% del precio de compra.
- Actos Jurídicos Documentados (solo en vivienda nueva): varía entre 0.5% y 2%.
- Notaría y Registro: entre un 1% y un 2% del precio.
- Gestoría y Tasación: rondan entre los 800 € y 1.000 €.
Costes para el vendedor:
- Plusvalía municipal: es el impuesto que grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió la propiedad hasta su venta. Si no hay ganancia, no se tributa.
- IRPF: se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida en la venta, si no se consigue ninguna o se pierde, no se pagaría.
El experto señala que en los proindivisos, los gastos e impuestos suelen repartirse proporcionalmente según el porcentaje de propiedad que posea cada copropietario. Además, es importante negociar quién asume los costes notariales y otros gastos asociados, ya que pueden ser objeto de acuerdo entre las partes.
5. Preguntas Frecuentes sobre Proindivisos
Para terminar, el abogado de Derecho Inmobiliario responde a algunas de las preguntas más frecuentes relacionadas con los proindivisos:
– ¿Se puede obligar a los copropietarios a vender?
Sí. Cuando no hay acuerdo se puede realizar una demanda judicial (Art. 400 CC).
– ¿Qué pasa cuando un copropietario no quiere pagar los gastos?
Se pueden reclamar vía judicial o deducirla de del porcentaje en la venta que le corresponda.
– ¿Se puede hipotecar una propiedad en proindiviso?
Sí, pero para ello se necesita el consentimiento de todos los propietarios.
– ¿Se puede vender un proindiviso con usufructo?
Sí, no existe ningún impedimento.
Como has podido comprobar a lo largo de este texto, para gestionar un proindiviso sin problemas y sin exponerte a sufrir pérdidas, necesitas tener conocimiento legal. Así que si buscas vender tu parte de forma ágil, la mejor solución es utilizar los servicios de empresas especializadas que compran o venden proindivisos, como las que el abogado nos ha detallado. El letrado también recomienda documentar siempre todos los acuerdos por escrito y consultar a un experto antes de actuar.