La venta de una vivienda alquilada no supone, por sí sola, la finalización del contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula qué ocurre cuando un inmueble arrendado cambia de propietario y establece los supuestos en los que el comprador debe respetar el alquiler y cuándo puede surgir el derecho del inquilino a recibir una indemnización.
La clave está en el artículo 14 de la LAU, relativo a la enajenación de la vivienda arrendada. Según esta norma, el adquirente de una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Ese plazo se amplía a siete años si el arrendador anterior era una persona jurídica, como una empresa o sociedad.
En la práctica, esto significa que el nuevo propietario pasa a ocupar la posición del anterior casero. El contrato continúa en vigor y el comprador no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas ni exigir al inquilino que abandone la vivienda antes de esos plazos legales.
El contrato se mantiene tras la venta
La protección del arrendatario es clara durante los primeros años del contrato. Si el arrendador que firmó el alquiler era una persona física, el comprador debe respetar el arrendamiento durante un mínimo de cinco años. Si era una persona jurídica, el plazo obligatorio asciende a siete años.
Durante ese periodo, el inquilino conserva su derecho a permanecer en la vivienda en los mismos términos pactados. No hay indemnización porque no se produce una ruptura del contrato: el alquiler sigue vigente, aunque cambie la titularidad del inmueble.
Este punto es relevante en operaciones de compraventa de viviendas con inquilinos, ya que el comprador debe tener en cuenta la existencia del contrato antes de cerrar la operación. El alquiler en vigor puede condicionar el uso de la vivienda, su disponibilidad y la rentabilidad prevista.
Qué ocurre si el contrato dura más de 5 o 7 años
El escenario cambia cuando el contrato de alquiler establece una duración superior a los mínimos legales. En estos casos, la LAU introduce varios matices.
Si la duración pactada supera los cinco años —o siete si el arrendador anterior era persona jurídica—, el comprador queda subrogado por la totalidad del plazo acordado, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En ese supuesto, el adquirente solo está obligado a soportar el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco o siete años de duración mínima. Si el contrato firmado con el anterior propietario preveía un plazo superior y el inquilino pierde el derecho a permanecer en la vivienda durante ese tiempo adicional, puede surgir el derecho a indemnización.
Cuándo tiene derecho a indemnización el inquilino
La indemnización no recae sobre el nuevo propietario, sino sobre el vendedor, es decir, el anterior arrendador que firmó el contrato de alquiler.
El artículo 14 de la LAU establece que, cuando las partes hayan pactado que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador solo deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste para alcanzar los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador anterior era persona jurídica.
En estos casos, el vendedor debe indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo legal de cinco o siete años, quede por cumplir.
Por ejemplo, si se firmó un contrato de diez años con un arrendador persona física y la venta provoca que el alquiler no continúe más allá del quinto año, el inquilino podría reclamar una compensación por los años pactados que exceden de ese plazo legal.
El error que puede salir caro al propietario
Uno de los errores más frecuentes se produce cuando se firman contratos de larga duración sin prever una posible venta futura de la vivienda. Si el propietario acuerda un alquiler por un plazo superior al mínimo legal y después vende el inmueble, puede seguir asumiendo responsabilidades frente al arrendatario.
La venta no libera automáticamente al antiguo propietario de las obligaciones derivadas del contrato que firmó. Si el inquilino se ve privado del plazo pactado por aplicación de las reglas previstas en la LAU, la compensación corresponde al vendedor.
Por este motivo, resulta recomendable revisar con detalle las cláusulas del contrato antes de poner una vivienda alquilada a la venta. También es importante que el comprador conozca la situación arrendaticia del inmueble y los plazos que deberá respetar.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino
Además de la continuidad del contrato, la LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada, salvo que se haya pactado válidamente su renuncia.
Este derecho se concreta en el tanteo y el retracto. El tanteo permite al arrendatario comprar la vivienda con preferencia frente a un tercero en las mismas condiciones. El retracto puede ejercitarse después de la venta, en determinados supuestos, si no se le comunicaron correctamente las condiciones de la operación.
La existencia de este derecho debe tenerse en cuenta antes de formalizar la compraventa, ya que puede afectar a los plazos y a la seguridad jurídica de la operación.
Contratos anteriores y casos concretos
Las reglas generales previstas en la LAU pueden variar en función de la fecha de firma del contrato y del régimen transitorio aplicable. También pueden influir las cláusulas concretas incluidas en el arrendamiento, la posible renuncia al derecho de adquisición preferente o las circunstancias registrales de la vivienda.
Por ello, antes de vender o comprar una vivienda alquilada, conviene comprobar la duración pactada, la identidad del arrendador inicial, la existencia de cláusulas de extinción por venta y la situación registral del inmueble.