Canarias permitirá financiar hasta el 95% de la primera vivienda: estos son los requisitos para los jóvenes
Comprar una primera vivienda se ha convertido en uno de los principales retos financieros para muchos jóvenes canarios.
El problema no siempre está en poder asumir una cuota hipotecaria mensual. En muchas ocasiones, el verdadero obstáculo aparece antes: reunir el ahorro suficiente para cubrir la parte del precio que habitualmente no financia el banco y hacer frente a los impuestos y gastos asociados a la compraventa.
Canarias quiere reducir precisamente esa barrera con el programa Hipoteca Joven – Mi Primera Vivienda, una iniciativa que permitirá financiar hasta el 95% del valor de la operación a quienes cumplan los requisitos establecidos.
La medida puede cambiar considerablemente los números para un joven que tenga ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero todavía no haya conseguido acumular el ahorro necesario para comprar.
Hasta el 95% de financiación para comprar la primera vivienda
En una operación hipotecaria convencional es habitual que las entidades financieras limiten la financiación a un determinado porcentaje del valor del inmueble.
Esto obliga al comprador a aportar con sus propios recursos una parte importante del precio, además de asumir los impuestos y gastos de la compraventa.
La Hipoteca Joven Canaria pretende reducir ese esfuerzo inicial mediante una garantía de la Comunidad Autónoma que permitirá a las entidades financieras adheridas conceder préstamos hipotecarios de hasta el 95% del menor valor entre el precio de compraventa y la tasación.
La diferencia es relevante.
Pensemos, por ejemplo, en una vivienda de 200.000 euros cuya tasación también asciende a 200.000 euros.
Con una financiación del 80%, el préstamo alcanzaría 160.000 euros y el comprador tendría que aportar 40.000 euros del precio con sus propios ahorros, antes incluso de considerar impuestos y otros gastos.
Si la financiación alcanzara el 95%, el préstamo podría ascender a 190.000 euros y la aportación correspondiente al precio se reduciría a 10.000 euros.
Eso no significa que pueda comprarse una vivienda prácticamente sin ahorro. Los impuestos y los demás gastos de adquisición siguen existiendo y deben incorporarse al presupuesto.
Pero sí elimina una parte importante de una de las principales barreras de acceso a la propiedad.
¿Quién puede acogerse?
El programa está pensado principalmente para personas jóvenes que vayan a adquirir su primera vivienda.
Con carácter general, podrán acceder personas mayores de edad que tengan 40 años o menos en el momento de solicitar la financiación.
Cuando la vivienda sea adquirida por varias personas, el requisito de edad deberá cumplirse individualmente por cada solicitante que pretenda acogerse al programa.
Existe además una excepción importante: las familias con menores a cargo pueden acceder al programa sin ese límite de edad.
No basta, sin embargo, con cumplir el requisito de edad.
La norma establece también que la persona solicitante debe acreditar residencia continuada e ininterrumpida en Canarias durante los dos años inmediatamente anteriores a la solicitud.
Se contemplan excepciones para quienes hayan regresado a Canarias por motivos laborales, estudios o cuidado familiar y puedan acreditar el retorno en el año anterior.
Debe tratarse, con carácter general, de la primera vivienda
Otro de los requisitos fundamentales es que el comprador no sea propietario ni titular de un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda.
La normativa contempla algunas excepciones.
Por ejemplo, puede admitirse que una persona tenga una participación inferior al 50% sobre otro inmueble o que, después de una separación o divorcio, no disponga del uso de la vivienda que anteriormente constituía el domicilio familiar.
La filosofía del programa es, en cualquier caso, clara: facilitar el acceso a quienes necesitan financiación para adquirir la vivienda en la que van a residir y no para financiar una segunda residencia o una inversión inmobiliaria.
La vivienda tampoco puede superar determinados límites
No todas las operaciones pueden acogerse al programa.
La vivienda debe estar situada en Canarias y su precio de adquisición no puede superar, actualmente, los 250.000 euros, sin incluir los impuestos y gastos inherentes a la compra.
En ese límite se incluyen, cuando formen parte de la operación, elementos vinculados como plazas de garaje o trasteros.
La vivienda puede ser nueva o usada y también puede tratarse de vivienda libre, vivienda protegida de promoción privada o determinados supuestos de autoconstrucción.
La superficie útil tampoco puede superar los 120 metros cuadrados, excluyendo los anexos.
Para un joven que esté comenzando a buscar vivienda, este límite de 250.000 euros es especialmente importante: conviene conocerlo antes de realizar visitas o comprometerse con una determinada operación.
Los ingresos también tienen un límite
El programa no se concede exclusivamente por cumplir la edad y comprar una primera vivienda.
También existen requisitos económicos.
Los ingresos de cada solicitante no pueden superar, con carácter general, cinco veces el IPREM computado en 14 pagas.
Cuando existen dos compradores, pueden sumarse los límites correspondientes a ambos solicitantes y la cuantía se incrementa además en 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo.
En las familias monoparentales el límite de ingresos se incrementa un 70%.
También existe un límite patrimonial: el patrimonio neto de cada solicitante no puede superar los 150.000 euros.
Cumplir estos requisitos permite acceder al programa, pero no implica automáticamente que el banco tenga que aprobar la hipoteca.
La entidad seguirá realizando su propio análisis de solvencia.
Ingresos, estabilidad laboral, deudas pendientes, edad, plazo solicitado y capacidad de pago continuarán siendo elementos esenciales para determinar si la operación resulta viable.
El 95% no significa que el Gobierno pague parte de tu casa
Este es probablemente uno de los aspectos que más conviene aclarar.
La Hipoteca Joven Canaria no consiste en una subvención del 15% del precio de la vivienda.
La Comunidad Autónoma ofrece una garantía que cubre parte del riesgo asumido por la entidad financiera cuando el préstamo supera el porcentaje que tradicionalmente financiaría el banco.
El comprador sigue debiendo la totalidad del préstamo hipotecario.
Es decir, si una entidad financia el 95% de una vivienda de 200.000 euros, el comprador tendrá una deuda hipotecaria de aproximadamente 190.000 euros.
Precisamente por ello, antes de comprar conviene saber qué cuota supondría realmente esa financiación.
Herramientas que permiten simular una hipoteca y consultar su cuadro de amortización ayudan a calcular la cuota mensual, los intereses pagados y la evolución del capital pendiente durante toda la vida del préstamo.
Financiar un porcentaje mayor facilita la entrada, pero también significa pedir más dinero prestado.
Ese equilibrio entre ahorro inicial y endeudamiento posterior debería analizarse antes de tomar una decisión.
Los impuestos pueden reducir todavía más el esfuerzo inicial
La financiación no es el único elemento que puede mejorar las condiciones de acceso a la primera vivienda en Canarias.
La comunidad cuenta también con beneficios fiscales relacionados con la adquisición de vivienda habitual.
En 2026 se han ampliado varios de estos incentivos.
En la compra de vivienda usada, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales tiene un tipo general del 6,5%, pero determinadas operaciones destinadas a vivienda habitual pueden acogerse a un tipo reducido del 5% cuando se cumplen los requisitos establecidos y la base imponible no supera los 200.000 euros.
Además, existen bonificaciones específicas que pueden afectar a compradores jóvenes y a otros colectivos.
Para los jóvenes, la normativa ha ampliado hasta los 40 años la edad contemplada en determinados beneficios fiscales y ha elevado también los límites económicos para acceder a ellos.
Por eso no conviene calcular el coste de una compraventa aplicando automáticamente el tipo general.
Antes de firmar, merece la pena revisar las bonificaciones fiscales por compra de vivienda en Canarias y comprobar qué régimen corresponde realmente a cada comprador.
La diferencia puede suponer miles de euros.
En una vivienda usada de 200.000 euros, por ejemplo, aplicar un tipo del 6,5% supondría una cuota de 13.000 euros. Un tipo reducido del 5% reduciría esa cantidad a 10.000 euros, antes de considerar otras posibles bonificaciones que pudieran resultar aplicables.
Son 3.000 euros de diferencia en uno de los momentos en los que el comprador necesita disponer de mayor liquidez.
Hipoteca e impuestos deben analizarse conjuntamente
Este es precisamente uno de los errores que más se repiten entre quienes compran su primera vivienda.
Se estudia por un lado la hipoteca y por otro los gastos de adquisición.
Pero financieramente forman parte de la misma operación.
Un joven puede tener capacidad de pago suficiente para asumir una cuota de 700 u 800 euros al mes y, sin embargo, no disponer de los 40.000 o 50.000 euros que tradicionalmente podía necesitar para afrontar la entrada y los gastos.
En ese supuesto, una financiación de hasta el 95%, combinada con los beneficios fiscales que correspondan, puede cambiar radicalmente la viabilidad de la compra.
No obstante, también existe el efecto contrario.
Cuanto mayor sea la financiación obtenida, mayor será el capital sobre el que se pagarán intereses durante los próximos años.
Por eso el objetivo no debería ser conseguir automáticamente el máximo préstamo posible, sino encontrar una estructura de financiación que permita comprar sin agotar por completo el ahorro y manteniendo una cuota sostenible.
Un ejemplo permite entender mejor el efecto
Imaginemos un joven de 32 años que encuentra una vivienda usada en Canarias por 180.000 euros.
Supongamos que cumple los requisitos del programa y que la entidad financiera considera viable la operación.
Con una financiación convencional del 80%, podría obtener aproximadamente 144.000 euros.
Tendría que aportar unos 36.000 euros correspondientes únicamente al 20% restante del precio.
A eso habría que añadir los impuestos y demás gastos asociados.
Con una financiación del 95%, en cambio, el préstamo podría alcanzar aproximadamente los 171.000 euros.
La aportación correspondiente al precio se reduciría de 36.000 a 9.000 euros.
Son 27.000 euros menos de ahorro inicial necesario exclusivamente por el cambio en el porcentaje de financiación.
Después habría que añadir los impuestos y gastos que correspondan y comprobar las posibles ventajas fiscales.
Este es el verdadero objetivo del programa: permitir que personas solventes que pueden asumir una hipoteca pero todavía no han acumulado una entrada elevada tengan más posibilidades de acceder a su primera vivienda.
Hay un último detalle importante: todavía no puede solicitarse
El programa ya ha sido aprobado y su regulación está publicada desde julio de 2026.
Pero eso no significa que las solicitudes estén abiertas.
Antes de que pueda comenzar la contratación deben formalizarse los convenios entre el Instituto Canario de la Vivienda y las entidades financieras que decidan adherirse.
Serán precisamente esos bancos los encargados de tramitar las solicitudes.
Por tanto, los jóvenes que crean que pueden cumplir los requisitos tienen ahora una oportunidad para hacer algo que normalmente se deja para demasiado tarde: preparar previamente la operación.
Comprobar ingresos y deudas, calcular la cuota que podrían asumir, determinar cuánto ahorro tienen disponible y establecer un precio máximo de vivienda permite comenzar la búsqueda con una situación financiera mucho más clara.
Cuando se publicaré la lista de entidades adheridas, el siguiente paso será comparar las condiciones que ofrezca cada una.
Para muchos jóvenes canarios, el problema puede dejar de ser la entrada
La Hipoteca Joven Canaria no resolverá por sí sola las dificultades de acceso a la vivienda en las islas.
El precio de los inmuebles, los salarios disponibles y la escasez de oferta siguen condicionando enormemente el mercado.
Pero sí aborda uno de los principales obstáculos financieros a los que se enfrenta un comprador joven: la necesidad de acumular durante años una cantidad muy elevada antes de poder acceder a una hipoteca.
Para quienes tengan ingresos estables, poca deuda y capacidad suficiente para afrontar una cuota, financiar hasta el 95% puede adelantar varios años la posibilidad de compra.
Y si a esa financiación se añaden los beneficios fiscales existentes para la adquisición de vivienda habitual, el ahorro inicial necesario puede reducirse todavía más.
La clave estará en hacer los números antes de encontrar la vivienda.
Porque tener acceso a una financiación del 95% no significa que cualquier vivienda de hasta 250.000 euros sea asumible.
Significa que algunos jóvenes que podían pagar una hipoteca, pero no podían reunir la entrada, tendrán una nueva vía para intentar acceder a su primera vivienda.
