tribuna

Covid-19, pobres soluciones para la renta de locales comerciales, por Ernesto Cebrián Domínguez

El Boletín Oficial del Estado publicó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Entre sus importantes disposiciones, incluye las correspondientes a la denominada moratoria, en relación con el pago de la renta, para usos distintos de vivienda.

Para comprender su alcance, debemos acudir al régimen legal al que se supeditaba, hasta entonces, la crisis contractual provocada por la pandemia. Al respecto existen dos preceptos que, con amplia cobertura, daban respuesta a la situación. En primer lugar, el Art. 1.105 del Código Civil: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Se trata de una regla que concierne a los supuestos de fuerza mayor, como causa que excluye la responsabilidad del arrendatario. Como recuerda el Tribunal Supremo, en su sentencia número 1132/1999, la fuerza mayor justifica el incumplimiento, porque hace inútil todo esfuerzo que tienda al logro de lo contratado.

Y en estos momentos, la autoridad impide la atención al público o el ejercicio de la actividad comercial en los locales arrendados, como también lo determinó el Alto Tribunal ya en su sentencia de 6 de diciembre de 1944, que nos enseña que la requisa de locales por la autoridad competente, ajena a la voluntad del arrendatario, no permite el uso de la finca arrendada y se cataloga como fuerza mayor.

En segundo lugar, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, explica que “cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna”.

Aunque esta previsión se refiere estrictamente a obras acordadas por la autoridad, se trata de casos que hacen inhabitable la finca y su aplicación analógica no precisa de mayor esfuerzo, y ya Art. 4 del Código Civil establece que se “procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón”.

Con esto quiero decir que el derecho privado, hasta la fecha, ofrecía una respuesta suficientemente satisfactoria a la crisis, desde el punto de vista de la empresa y de la actividad comercial.

Pero hete aquí que el mencionado Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, dice que no, que las circunstancias de fuerza mayor aquí no son aplicables o tienen eficacia muy limitada, como si las normas se interpretasen aisladamente y no se integrasen unas con otras en su aplicación sistemática, como si el Art. 1.105 del Código Civil no tuviese eficacia general y supletoria. La nueva disposición, al excluir tan irreflexivamente el concepto de fuerza mayor del régimen de arrendamientos urbanos, condiciona innecesariamente los pronunciamientos futuros de jueces y tribunales.

No sabemos de qué criterios científicos o doctrinales bebe el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. Pero lo cierto es que, con la intención –dice– de favorecer “un acuerdo para la modulación del pago de las rentas”, el Consejo de Ministros ha despojado a los arrendatarios de la posibilidad que tenían de reclamar la simple reducción de la renta. El nuevo decreto solo previene el aplazamiento de la deuda, sin quita alguna y, solo, en favor de quienes cumplan los requisitos de su Art. 3 y quienes no cumplan estos requisitos quedan al garete en un mar de incertidumbre.

*Abogado y profesor del Máster Universitario en Dirección de Empresas-MBA de la Universidad Europea de Canarias

TE PUEDE INTERESAR