La Dirección General de Tributos (DGT), órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado en una reciente consulta vinculante que los contribuyentes mayores de 65 años no pueden beneficiarse de la exención en el IRPF por la venta de una vivienda si esta no tiene la consideración fiscal de vivienda habitual, incluso aunque consten empadronados en ella.
La interpretación figura en la consulta vinculante V0241-25, de 5 de marzo de 2025, en la que este organismo analiza el caso de una contribuyente que pretendía acogerse a esta exención sin haber residido en el inmueble durante el tiempo mínimo exigido por la normativa vigente.
La clave está en el concepto de vivienda habitual
El artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece que estarán exentas de tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual cuando el transmitente tenga más de 65 años.
No obstante, para poder aplicar este beneficio fiscal, es imprescindible que el inmueble vendido tenga la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales.
En este sentido, el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, define como vivienda habitual aquella que haya constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
El empadronamiento no basta para acreditar la residencia
En el supuesto examinado por la DGT, la contribuyente había heredado el 50% de una vivienda en 2021 y adquirió el otro 50% en 2022. Ese mismo año se empadronó en el inmueble tras vender su anterior residencia habitual.
Sin embargo, al plantearse su transmisión en 2024, no se había cumplido el plazo mínimo de tres años de residencia efectiva exigido por la normativa, ni se acreditaron circunstancias excepcionales que, conforme al reglamento, puedan justificar una permanencia inferior.
Tal y como recuerda la propia DGT en su resolución, la residencia habitual es una cuestión de hecho que debe poder acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, por lo que el empadronamiento administrativo no constituye, por sí solo, una prueba suficiente del uso efectivo del inmueble como domicilio habitual.
La ganancia deberá tributar si no se cumplen los requisitos
En consecuencia, cuando no se cumplen los requisitos establecidos en la normativa del IRPF para que una vivienda sea considerada habitual, no resulta aplicable la exención prevista para mayores de 65 años, por lo que la ganancia patrimonial obtenida con su venta deberá integrarse en la base imponible del impuesto.
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