El BOE publica este miércoles una nueva medida que permitirá a determinados inquilinos prorrogar su contrato de alquiler hasta dos años adicionales. La extensión deberá solicitarla el arrendatario y afectará a contratos de vivienda habitual que cumplan una serie de requisitos, entre ellos estar al corriente de los pagos.
La medida aparece en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, aprobado por el Gobierno para introducir cambios en materia de vivienda y ampliar la oferta asequible. La norma entra en vigor, con carácter general, el jueves 1 de octubre, un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
La principal novedad para los actuales arrendatarios es una prórroga extraordinaria del alquiler que podrá alcanzar un máximo de dos años y se aplicará por anualidades.
Qué contratos de alquiler podrán ampliarse dos años
No se trata de una ampliación automática para todos los contratos.
La disposición final quinta establece que podrá solicitarla el inquilino de una vivienda habitual cuando su contrato siga vigente y la finalización de la prórroga obligatoria se produzca antes del 31 de diciembre de 2028. También contempla determinados supuestos en los que terminan las prórrogas tácitas o el periodo de tácita reconducción.
El arrendatario deberá, además, estar al corriente del pago del alquiler y haber abonado mensualmente las rentas correspondientes durante los ocho meses anteriores.
Cumplidas las condiciones, la extensión podrá solicitarse por anualidades hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales.
Durante ese periodo se mantendrán, con carácter general, los términos y condiciones del contrato existente.
Cuándo puede rechazarse la prórroga
La nueva protección tiene excepciones.
El BOE contempla que la prórroga extraordinaria no opere si las partes llegan a otro acuerdo o formalizan un nuevo contrato. Tampoco se aplicará cuando exista una necesidad real y acreditada del propietario de ocupar la vivienda, en los supuestos previstos legalmente para él mismo o determinados familiares.
También queda fuera el caso en el que propietario e inquilino acuerden una renovación o un nuevo contrato cuya renta sea al menos un 5% inferior a la que estaba vigente.
Asimismo, la prórroga prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tendrá preferencia y será incompatible con esta ampliación extraordinaria.
El BOE también limita las subidas del alquiler hasta finales de 2027
El paquete aprobado introduce otro cambio relevante para quienes viven de alquiler.
Desde la entrada en vigor de la norma y hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de determinadas rentas quedan sometidas a una limitación extraordinaria.
Cuando el alquiler sea superior al límite máximo que corresponda según el sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno. En los demás casos, se aplicará lo que acuerden propietario e inquilino y, si no existe un nuevo pacto, el incremento no podrá superar el 2%.
La norma reforma también aspectos de los alquileres de temporada y por habitaciones. Entre otros cambios, un contrato temporal deberá recoger una causa real y acreditable que justifique el desplazamiento del inquilino. Si esa causa no aparece debidamente recogida, el contrato pasará a considerarse de vivienda habitual con efectos desde su formalización.
Además, la suma de los alquileres cobrados por distintas habitaciones de una misma vivienda no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. BOE-A-2026-20266
El Real Decreto-ley incluye, por tanto, un amplio paquete de modificaciones que afectan tanto a inquilinos como a propietarios, aunque la prórroga extraordinaria de hasta dos años constituye una de las medidas con impacto más inmediato para quienes tengan un contrato próximo a finalizar.