La nueva Ley de Vivienda ya es una realidad en España y trae consigo importantes cambios que afectan tanto a inquilinos como a propietarios. Su objetivo principal es mejorar la estabilidad del alquiler, frenar los abusos en los precios y garantizar un mercado más equilibrado en medio de la actual crisis de acceso a la vivienda.
Entre las medidas más destacadas está la ampliación del derecho de permanencia, lo que significa que los contratos de alquiler firmados desde marzo de 2019 se prorrogarán automáticamente hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete años si es una empresa, incluso si el propietario no desea renovar. Esta medida refuerza la seguridad residencial de miles de personas que viven de alquiler.
Contratos de alquiler más largos y mayor estabilidad
Durante los cinco (o siete) años de prórroga obligatoria, el propietario sólo podrá recuperar la vivienda para uso propio o de su familia si esta posibilidad se incluyó expresamente en el contrato de arrendamiento. Además, se amplía de uno a tres años la prórroga tácita del contrato si ninguna de las partes comunica su intención de no renovarlo.
También se han modificado los plazos de preaviso: ahora, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos meses si desean no continuar con el alquiler tras la finalización del periodo.
Límite a las subidas del alquiler
Una de las reformas más esperadas es la que limita las subidas anuales de la renta. A partir de ahora, el precio del alquiler no podrá subir más del IPC durante la vigencia del contrato. Con esta medida, el Gobierno pretende evitar incrementos desproporcionados en la renta, especialmente en un contexto de alta inflación y escasa oferta de vivienda.
Más transparencia y control del mercado
Se introduce la obligación de establecer una información mínima en los depósitos de fianza, con el fin de mejorar el seguimiento estadístico y facilitar el control por parte de las Administraciones Públicas.
Además, en un plazo máximo de ocho meses, se desarrollará un índice estatal de referencia del precio del alquiler, que permitirá conocer mejor la evolución del mercado y aplicar políticas públicas de forma más eficaz. Las comunidades autónomas también podrán desarrollar sus propios índices.
Novedades clave para los inquilinos
Entre las medidas que benefician directamente a los arrendatarios destacan:
- Más garantías en caso de venta de la vivienda alquilada: el nuevo propietario debe respetar el contrato vigente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Límite a las garantías adicionales: el propietario sólo podrá exigir hasta dos meses de renta extra como garantía, frente a los avales sin límite que se permitían anteriormente.
- Reducción de costes de gestión: si el arrendador es una empresa, debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
- Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Lo que cambia para los propietarios
Los propietarios también se ven afectados por la nueva normativa:
- Se facilita el acceso al juicio verbal para reclamaciones de hasta 6.000 euros, reduciendo costes y agilizando los procesos.
- Podrán hacer mejoras pactadas con el inquilino sin necesidad de reiniciar los plazos de prórroga.
- Las viviendas turísticas quedan claramente fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, remitiéndose a la normativa autonómica correspondiente.
Además, las comunidades de vecinos podrán, por mayoría de 3/5, limitar o condicionar los pisos turísticos y exigirles hasta un 20% más en los gastos comunes.
Refuerzo de la protección a los colectivos vulnerables
En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares vulnerables (mayores, personas con discapacidad o menores) podrán continuar en la vivienda. También se establece un procedimiento específico para desahucios de hogares vulnerables, con comunicación obligatoria a los servicios sociales y la suspensión temporal del lanzamiento.
Incentivos fiscales y medidas para ampliar el parque de vivienda
Los Ayuntamientos podrán aplicar bonificaciones de hasta el 95% en el IBI para viviendas protegidas en alquiler con renta limitada. También se elimina la obligación de repercutir este impuesto a los inquilinos en casos de vivienda social.
Por último, el Gobierno impulsará programas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler asequible, incluyendo movilización de suelo público, agilización de trámites, incentivos fiscales y fomento de la inversión en vivienda pública a través del superávit municipal.
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