El 15 de noviembre cambian las reglas del alquiler y afecta a Canarias

El 15 de noviembre cambian las reglas del alquiler en Canarias y en toda España. Ese día entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, y lo hace con dos medidas que muerden: los contratos de vivienda habitual pasarán a prorrogarse por periodos de cinco años y el propietario que decida no renovar tendrá que indemnizar al inquilino, salvo excepciones tasadas.

El decreto tiene un único artículo, pero modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que regula la renovación automática. Y afecta a los contratos ya vigentes, no solo a los que se firmen a partir de esa fecha, respecto de los vencimientos que se produzcan después del día 15.

Lo que cambia exactamente para los alquileres en Canarias

• Prórroga. Superado el mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga por periodos de cinco años más.
• Preaviso. El propietario que no quiera renovar deberá comunicarlo con seis meses de antelación. El inquilino, con dos.
• Indemnización. Quien comunique válidamente que no prorroga deberá indemnizar con el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas según el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia, o la renta vigente si ese valor no puede obtenerse.

Cinco años de prórroga más una indemnización de hasta doce mensualidades es una factura considerable para quien alquila un piso heredado y quiere recuperarlo. Esa es, precisamente, la discusión que ha generado la norma y que afecta a Canarias.

Existen cinco causas que eximen del pago, entre ellas necesitar la vivienda para uno mismo o para familiares directos. El detalle crítico es que esas causas deben hacerse constar de forma expresa en la notificación de preaviso. No basta con alegarlas después.

Lo que conviene saber si alquilas en Canarias

Hay varios supuestos que suelen generar confusión y que están resueltos en el texto. Las comunicaciones de no renovación enviadas válidamente antes del 7 de octubre, fecha de publicación del decreto, conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria.

Si a 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento en Canarias, el preaviso puede hacerse con cuatro meses. Los contratos que ya estén en prórroga tácita anual la agotan con las reglas actuales y después pasan al nuevo régimen.

Y hay un mecanismo que conviene entender porque cambia el cálculo. Si el inquilino reúne los requisitos para una prórroga legal obligatoria y no la solicita, no hay indemnización. Si la solicita, sigue en la vivienda y cobra la indemnización al terminar esa prórroga, sin que el propietario tenga que volver a comunicar nada.

El contexto de Canarias en vivienda hace que todo esto pese más que en otros territorios. El archipiélago arrastra una de las situaciones de acceso a la vivienda más tensionadas del país, con un 45,4% de las personas que viven de alquiler a precio de mercado en riesgo de pobreza o exclusión social, y con el precio de la vivienda nueva duplicado en diez años.

Queda un matiz que no conviene pasar por alto y que afecta a todo lo anterior. El decreto está pendiente de convalidación parlamentaria. El Congreso ya tumbó los decretos anteriores sobre esta misma materia el 2 de octubre, lo que obligó al Gobierno a publicar un texto nuevo. Si la Diputación Permanente rechazara este, las medidas quedarían sin efecto.

A eso se suma el calendario político: las elecciones generales son el 29 de noviembre, dos semanas después de la entrada en vigor. De modo que lo prudente, tanto para propietarios como para inquilinos en Canarias, es seguir la tramitación antes de dar ningún paso basado en esta norma.

Hay además una tercera fecha en el calendario. El 1 de diciembre llegan los cambios específicos en el IVA, incluidos los relativos a determinadas obras en viviendas destinadas al alquiler habitual y a los alquileres amueblados de hasta treinta noches.