Economía

Los daños colaterales y aristas de la Ley de vivienda

La futura norma no solucionará el problema de la oferta en el mercado inmobiliario y generará el efecto contrario

Desde que hace unas semanas el Gobierno de coalición formado por PSOE y Unidas Podemos anunciara un acuerdo para llevar al Congreso una nueva Ley de Vivienda, las reacciones en el ámbito político, empresarial y sector inmobiliario no se han hecho esperar. Sin embargo, en toda esta puesta en escena no hay que olvidarse de una cuestión muy importante: se trata, por ahora, de un simple acuerdo político que se ancla en el apoyo de uno de los socios del Gobierno (Unidas Podemos) a los Presupuesto Generales del Estado que están a punto de aprobarse.

Pero veamos cuáles son los puntos de fricción de una futura Ley que ya en sus preámbulos nace tocada. Los puntos que han generado más polémica son los relativos a la regulación del precio del alquiler para bajar las rentas de las viviendas que pertenezcan a grandes propietarios; las ayudas para facilitar el acceso a la vivienda de personas de entre 18 y 35 años; la penalización fiscal a las personas que dispongan de inmuebles vacíos mediante el impuesto sobre bienes inmuebles, y la obligación a los promotores de reservar un 30% de todas sus promociones para vivienda protegida.

DIARIO DE AVISOS ha hablado con Ernesto Cebrián, abogado y profesor del Máster MBA de la Universidad Europea de Canarias, que dejó bien claro que aún no existe nada que denunciar (el PP ha dicho que va a acudir al Tribunal Constitucional), porque ni siquiera hay una borrador. Partiendo de esta circunstancia “y tomándonos en serio” lo que el Gobierno ha dicho hasta ahora sobre esta futura normativa, Cebrián aseguró que la Ley, si se hace en los términos en los que se ha explicado, “no cumplirá los objetivos para los que, en principio, se elabora: reducir los precios del alquiler de la vivienda”.

“Es cierto, como se ha denunciado, que se trataría de una Ley intervencionista”, pero Cebrián explicó que el hecho de que sea intervencionista “no es reprochable, porque el Gobierno está llamado a intervenir para resolver los problemas que plantea el mercado y, en este caso, está claro que existe un problema con los precios”.

Además, recordó que esta intervención no es nueva: “Ya se hizo en los años 20 con el fin de reducir el precio de los arrendamientos”. También se llevó a cabo en la época de la posguerra con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1947, aunque es cierto que, en esos momentos, la situación del mercado era bien diferente. “En esta época lo que se impuso fueron las prórrogas obligatorias que supusieron un bloqueo de los precios hasta que llegó el decreto Boyer en 1985. Es decir, no es nuevo y hemos conocido importantes intervenciones del mercado de arrendamientos de viviendas, por lo tanto, históricamente no puede ser reprochable, puesto que el mercado siempre ha estado intervenido desde 1920”, señaló.

Entonces, ¿cuál es el problema que plantea esta propuesta? Para Cebrián se sustenta en que no hay un estudio exhaustivo y detenido del verdadero problema del mercado de la vivienda en España. Alemania o Portugal, donde sí se han limitado los precios aunque sin éxito, tienen un problema diferente al de España.

“Nuestro país tiene un problema de oferta, es decir, no hay parque inmobiliario y los propietarios no quieren alquilar. Y esto último es muy importante porque en los últimos años el propietario hace casi un examen al futuro inquilino”. Por tanto, Cebrián afirma que lo que hay que hacer es “resolver el problema de la oferta. Sin embargo, esto no es lo que se consigue con este acuerdo alcanzado por los partidos del Gobierno”.

En este caso, explica que el acuerdo dice lo siguiente: “Vamos a castigar a los grandes tenedores inmobiliarios y, por otra parte, vamos a tomar medidas para limitar el precio de los arrendamientos”. En cuando a la primera medida, la de castigar a las grandes empresas, Cebrián indica que, en España, los grandes tenedores (desde el lado de la oferta) representan el 3,8%, “con lo cual, si nos centramos en castigar a un grupo que solo representa el 3,8% de la oferta, nos estaremos dejando el 96% del problema restante sin resolver. Así que, en principio, ni siquiera tendrá impacto”. Además, continuó, “si le decimos a ese 96% que tiene la oferta, pero que no quiere alquilar, que tienen que limitar el precio del arrendamiento, pues imagínese; si antes no querían alquilar, ahora menos”.

En opinión de Cebrián, “esta futura ley debería resolver no solo el problema actual de la vivienda, sino el futuro, y justamente se provocará el efecto contrario”. “En estos momentos, mucha de la inversión de estas grandes sociedades inmobiliarias está encaminada al alquiler (son los built to rent), con lo que el gran inversor se va a ir con la oferta futura”, manifiesta. “Al final lo que estoy haciendo es decirle al grande que no invierta y al pequeño que no alquile”, dijo Cebrián.

En este sentido, explicó que se debe ayudar al pequeño propietario a alquilar y, para ello, “hay que darle seguridad jurídica y facilitarle los procedimientos judiciales de incumplimiento en el caso de que un inquilino no pague, porque lo que está ocurriendo es que está habiendo una sensación de laxitud con la morosidad y esto hace dudar por completo al propietario para alquilar una vivienda, ya que se topa con un mercado inseguro y peligroso”.

Jóvenes

Hay otro punto en esta futura ley de la que Cebrián también duda y es la ayuda a los jóvenes para independizarse: “Tenemos un problema de fondo que es el paro juvenil y, en lugar de resolver este problema, le damos al joven dinero para que se vaya de su casa cuando no tiene trabajo”. Pero destacó que el mayor problema es que el Estado cargará toda la gestión de estas ayudas sobre las comunidades autónomas, “con lo que ocurrirá lo mismo que con la ley de dependencia”.

En cuanto a la obligación de los promotores de dar el 30% de la promoción a vivienda social, Cebrián señaló que la idea no es descabellada, puesto que se trata de no crear guetos y evitar los barrios marginales, “pero no se ha explicado de la forma correcta, porque es una idea que debe defenderse con honestidad y sin demagogia política”.