Ni con el planeamiento del 92 ni con el de 2013. Ninguno de los dos permite que el proyecto presentado para legalizar la residencia de ancianos El Drago del Marqués, en Ifara, cumpla en su totalidad con lo exigido por la ley. Así lo determina el informe técnico elaborado por la Gerencia Municipal de Urbanismo sobre el proyecto presentado por los antiguos propietarios del geriátrico, a los que, por otra parte, el mismo informe da tres meses para que procedan a modificar aquellas partes que incumplen con la normativa urbanística.
Unas modificaciones que tienen que ver fundamentalmente con las alturas y la volumetría, los dos principales parámetros que siguen incumpliendo con respecto no solo al planeamiento, sino a lo dictaminado por la sentencia que obliga al derribo de parte de la estructura. Esto supone que tendrán que demoler al menos una de las plantas, puesto que, según el Plan General de 2013, se exceden de la edificabilidad máxima en 927 metros cuadrados y en la ocupación otros 522. Con el Plan del 92 las cifras son mayores.
La propuesta de los promotores se resumía en modificar las referencias de altura en los espacios de retranqueo y de separación a linderos, con el objetivo de variar las cotas de la parcela y disminuir la altura del edificio que sobresale del terreno y, por tanto, reducir el computo de plantas y superficie edificable (esto evitaría la demolición de plantas). Además, reduce las alturas de los patios interiores, y así se pretende cumplir con las condiciones de altura de su perímetro que fijan las ordenanzas.
A esto se añade la demolición de construcciones en la cubierta (tanatorio y cuartos anexos) y ajustes de la altura de parapetos y construcciones auxiliares, para cumplir con las condiciones de las construcciones en cubierta que establece la normativa urbanística. Todo lo anterior supone la eliminación de 14 habitaciones que ventilaban hacia el retranqueo, reconvirtiéndose en espacios no habitables, al quedar situadas bajo la rasante del terreno y obligando a la redistribución de otras estancias en función de su necesidad de iluminación y ventilación natural. Las estancias situadas bajo rasante pasarían a disponer de sistemas de ventilación mecánica para cumplir con la normativa.
Informe de Urbanismo
Todas estas modificaciones fueron analizadas tanto en el contexto del plan del 92, en vigor cuando se les concedió las licencias ahora anuladas por los tribunales, como en el de 2013, aún vigente en la actualidad. Según se detalla en el informe de conclusiones, siguiendo el PGO de 2013, con el que menos parámetros se incumplen, el proyecto presentado sí reconduce el uso, la preparación de la parcela, la altura máxima y el número de plantas permitido, los retranqueos y separación a linderos, las construcciones por encima de la altura, los patios interiores y espacios libres de parcela.
Sin embargo, hay aspectos que el proyecto sigue incumpliendo, y que son los que hacen inviable su aprobación tal y como está. Se trata de la dotación de aparcamientos, aunque este apartado está sujeto a los supuestos de excepcionalidad de las Ordenanzas de Edificación, por lo que podría corregirse. Tampoco cumple con las construcciones en cubierta, en cuanto a las alturas de las construcciones auxiliares, los cuerpos volados (sujetos a aclarar incoherencias entre las secciones y plantas del proyecto) y, lo más importante, la edificabilidad máxima (se excede en 927,15 metros cuadrados) y la ocupación máxima permitida (se excede en 522,51 metros cuadrados).
En lo que respecta a la adecuación del proyecto presentado al planeamiento del 92 y el Plan Parcial de Ifara, las conclusiones son similares excepto en que el volumen máximo construido se excede en 3.423,75 metros cuadrados y la ocupación máxima permitida se supera en 575,73 metros cuadrados.
En base a los datos, los técnicos concluyen que el proyecto es disconforme con las normas de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanísticos aplicables, “pendiente de subsanar las observaciones y aportar la documentación señalada en los apartados descritos”. Es para estas subsanaciones que la Gerencia da tres meses a los promotores. El valor total de las modificaciones que estos presentaros supera los 600.000 euros.
Desde Urbanismo se sigue a la espera de que el Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) remita la orden de ejecución de la sentencia, en cuyo caso los tiempos podrían reducirse. Queda por ver si los promotores presentarán las modificaciones solicitadas por Urbanismo.
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