El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este lunes una resolución que confirma un requisito que puede resultar determinante para quienes quieran poner en marcha una vivienda vacacional dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal: acreditar la aprobación expresa de la comunidad de propietarios cuando sea legalmente exigible, algo que afecta a las comunidades de propietarios en Canarias.
La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública mantiene la negativa a asignar el Número de Registro Único de alquiler de corta duración a una vivienda cuyo propietario no había acreditado ese permiso.
Para obtener la autorización es necesaria una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios, siempre que estos representen también tres quintas partes de las cuotas de participación del inmueble.
El requisito que puede impedir registrar una vivienda vacacional
La clave está en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Desde entonces, el propietario que quiera comenzar una actividad turística en una vivienda situada dentro de una comunidad debe contar previamente con la aprobación expresa de los vecinos en los casos previstos por la normativa.
Esta autorización no requiere unanimidad. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal fija una mayoría de tres quintos de los propietarios y, al mismo tiempo, de las cuotas de participación.
Sin esa acreditación, el propietario puede encontrarse con dificultades para obtener el número de registro necesario para comercializar el alojamiento como alquiler de corta duración.
La cuestión adquiere especial interés en Canarias, donde la vivienda vacacional tiene una elevada presencia, aunque el caso concreto resuelto por el BOE corresponde a un inmueble situado en Armilla, Granada.
Por qué el BOE rechazó el recurso del propietario
El expediente publicado este lunes comenzó después de que el titular de una vivienda solicitara el Número de Registro Único de alquiler de corta duración turístico.
El registrador suspendió su concesión porque no constaba la autorización de la comunidad de propietarios.
El solicitante recurrió esa decisión al considerar que la comunidad no existía jurídicamente. Sin embargo, la Dirección General comprobó que el inmueble figuraba inscrito dentro de un régimen de propiedad horizontal, con número de orden y cuota de participación sobre los elementos comunes.
Por este motivo, confirmó la decisión del Registro y concluyó que debía acreditarse la autorización de la comunidad mediante la mayoría exigida legalmente.
No afecta igual a todas las viviendas turísticas
La fecha en la que comenzó la actividad es fundamental.
La nueva regulación entró en vigor el 3 de abril de 2025, pero existe un régimen específico para las viviendas que ya desarrollaban legalmente una actividad turística antes de ese momento.
La resolución recuerda que no basta con que la vivienda hubiera sido adquirida antes de esa fecha. Para acogerse al régimen anterior, la actividad turística debía estar efectivamente iniciada y contar con el correspondiente título o autorización administrativa.
En el asunto analizado por el BOE, la licencia turística fue obtenida el 24 de marzo de 2026, casi un año después de que entrara en vigor la reforma.
Por ello, el inmueble quedaba sometido a las nuevas exigencias.
El Registro Único de alquileres de corta duración
El conflicto está además relacionado con el nuevo Registro Único de Arrendamientos, que afecta a los alquileres de corta duración y está conectado con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
El sistema obliga a disponer de un número de registro para comercializar determinados alojamientos a través de plataformas digitales.
Por tanto, quienes quieran comenzar una actividad de vivienda vacacional deberán comprobar no solo los requisitos turísticos de su comunidad autónoma, sino también la situación jurídica del edificio, sus estatutos y los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios.
La resolución publicada ahora por el BOE confirma que, cuando la autorización vecinal resulte obligatoria, su ausencia puede impedir obtener el registro necesario para poner en marcha el alquiler turístico.
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