Madrid ultima la futura ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (Lider), una reforma destinada a modernizar el modelo urbanístico vigente para hacerlo más ágil y flexible, lo que contribuirá a facilitar la construcción de vivienda y a dar respuesta a problemas como la escasez de oferta o la lentitud de los procesos administrativos. La pionera normativa se presenta como un modelo a seguir por otras comunidades autónomas y capitales de provincia, entre ellas Santa Cruz de Tenerife, municipio al que la directora general de Urbanismo madrileña, Sara Aranda, asistirá próximamente para participar en un foro sobre la burocracia en la administración pública, organizado por el PP. Arana define la Lider como “la solución al atasco urbanístico”.
-La mayoría de ciudades españolas vive una gran presión urbanística. ¿Cómo se puede garantizar un crecimiento urbano que dé respuesta a la actual crisis habitacional?
“Desde la Comunidad de Madrid llevamos tiempo impulsando modificaciones legislativas para poder atender la demanda de vivienda asequible, en el concepto genérico que es el de vivienda protegida. Estos cambios han ido centrados en la incorporación de la hibridación de usos, directamente por licencia, sin tener que modificar el planeamiento. Por ejemplo, en la ley 3/24 que incorporaba como uso alternativo al terciario oficinas, en el caso de vivienda protegida ya ha dado frutos, porque en un año contamos con 8.400 viviendas con licencia, que no es poco teniendo en cuenta que el porcentaje sobre la vivienda protegida que se construye aquí está casi en el 50%. Por otra parte, la ley 7/24 también incorporó modificaciones en los trámites para la concesión de licencias para edificaciones destinadas a uso residencial en grandes desarrollos urbanísticos, adelantando los plazos hasta un año y garantizando, además, la sostenibilidad mediante liberación de garantías en las distintas fases de los proyectos de urbanización, lo que permitía, además, una inversión económica a la edificabilidad”.
-¿Contribuirá a ello la futura ley Lider?
“Uno de los pilares esenciales de la reforma normativa se centra en la necesidad de crear vivienda protegida mediante desarrollos en función de las necesidades. No se trata de una ley rígida porque, a día de hoy, la crisis es la de la vivienda, pero en un periodo largo de tiempo puede ser que el planeamiento tenga que prever otras adaptabilidades para satisfacer demandas que no hayamos previsto. Por ello, lo que se busca es un régimen más flexible que permita atender las necesidades sociales en el momento en el que se producen y no trasladándolas a 10 o 12 años vista, que es lo que se tarda ahora en tramitar una modificación o un instrumento de planeamiento para materializar la demanda”.
-¿Entonces la Lider ayudará a agilizar el atasco burocrático?
“La idea es agilizar trámites y sobre todo tener una visión más estratégica, para que en el momento en el que se produzca la demanda y la necesidad se pueda llevar a cabo un instrumento de planeación ágil que la atienda . Necesitamos tener una visión más estratégica para saber por dónde sí y por dónde no queremos ir y, sobre todo, que la forma de llegar al camino sea más ágil y más flexible, sobre todo desde el punto de vista procedimental. La Lider incide fundamentalmente en los trámites, al cambiar el paradigma actual de un urbanismo en el que aún existen pilares que hay que dinamitar, como el principio de jerarquía de los instrumentos de planeamiento o el de procesos sucesivos como urbanización, reparcelación y posterior licencia, que retrasan muchísimo los desarrollos urbanísticos. Cada uno de estos trámites en sí mismo nos coloca en un periodo temporal que, en función de la clase de instrumento de planeamiento que sea, oscila entre 4 y 12 años, lo que es una barbaridad para atender a la demanda en el tiempo que se materializa. Por ello, si cambiamos el principio de jerarquía por el de competencia, y el de sucesión de trámites por el de simultaneidad, podremos tramitar, en los casos en que sea posible, todo conjuntamente y dar una respuesta más ágil”.
-La ley busca agilizar trámites para que sea más fácil y rápido construir viviendas, pero ¿cómo se evitarán riesgos de descontrol?
“Es todo lo contrario, porque la agilidad y la flexibilidad da seguridad jurídica, al saber que en un momento dado, si hay que cambiar el paso se puede hacer sin encontrarnos en un supuesto de ilegalidad. Además, la agilidad da esa certeza de que va a haber un tiempo en el que sabes que vas a tener el resultado final. En cambio, con la incertidumbre actual, generada por unos trámites tan dilatados en el procedimiento, se produce poca seguridad jurídica desde el punto de vista de la inversión, por ejemplo. Por ello, la Lider focaliza en el tiempo y en la seguridad jurídica, es decir, sabemos por dónde hay que ir y sabemos cuánto tiempo vamos a tardar y, además, fijamos posibilidades para que esos tiempos, por ejemplo en un desarrollo pequeño, se puedan ajustar todavía más para llegar a su fin en un tiempo razonable”.
-¿Esa certeza se traducirá en rentabilidad?
“A efectos de rentabilidad económica la Lider lo que ataca es la prima de riesgo inmobiliaria, porque es el tiempo y la seguridad jurídica la que la define, de manera que ahora podremos obtener financiación porque será rentable económicamente el desarrollo y habrá garantía de que se va a llevar a cabo en unos márgenes temporales más reales, que podrían estar en torno a cuatro o cinco años y no en 12, 15 o 20 años como ahora. Además, por otro lado, ese principio de jerarquía que rompemos, al ir al principio de competencia, garantiza que ese instrumento de planeamiento que tiene un ámbito competencial muy definido va a tener su propia vida, pues no estará pendiente de lo que ocurre con otros instrumentos de planeamiento que estén vinculados jerárquicamente. De esta manera, la vida de un desarrollo urbanístico, tanto desde el punto de vista temporal como jurídico, será la suya propia y no irá vinculado a una eventualidad como una demanda que anule parte o todo un plan general que se aprobó hace 30 años y cuya causa es que caigan en cascada todos los instrumentos de planeamiento vinculados. Con ello, la agilidad que se busca no es contraria a la seguridad jurídica sino que incide, abunda y coadyuva en la misma”.
-¿A quién beneficiarán más los cambios de la Lider, al ciudadano o a la actividad promotora?
“La finalidad es que se abarate la vivienda al producirse una mayor oferta como consecuencia de la reducción de plazos para construir. Además será más rentable la edificación, con lo que esos inputs que se producen ahora en la construcción de vivienda se verán amortiguados porque la rentabilidad será mayor ante tiempos menores. El problema es que ahora no hay suficiente oferta de vivienda y la elección del ciudadano queda constreñida a su capacidad económica, que cada vez es menor frente a los precios del mercado. Por lo tanto, si hay más oferta y en menos plazo habrá una reducción del coste imputable a todos los ciudadanos, tanto a los que se configuran a través de cooperativas, como a los que adquieren una vivienda de segunda mano, ya que éstas, primero, van a tener más oferta alrededor que motivará que bajen los precios y, segundo, entrarán en competencia porque tendrán que adaptarse a los valores de eficiencia energética, regeneración urbana y accesibilidad, no solo hacia dentro sino también hacia el entorno, donde pondremos también el foco”.
-¿Y qué herramientas se utilizarán para fomentar la consolidación urbana?
“En aquellas regeneraciones urbanas que permitan tener más espacios libres, más zonas verdes, mejor comunicación, o que estén en un entorno cercano a todo tipo de actividades económicas, se intentará conseguir mediante la hibridación de usos, que es facilitar el cambio del uso, por ejemplo, en edificios que estaban destinados a una determinada actividad económica ahora podrán destinarse también a vivienda o al revés, como un comercio de proximidad o donde exista una mayor movilidad al tener accesos tanto desde el punto de vista de el tráfico rodado como de metro, taxis o autobuses”.
-¿Es una asignatura pendiente adaptar el crecimiento urbano a la sostenibilidad?
“El desarrollo urbano ha de ser sostenible y así lo marca la ley 7/2015, que es la legislación básica estatal. Por lo tanto, tiene que materializarse a través de los instrumentos de planeamiento. Esa es la base de las reformas urbanísticas, no solamente que estén centradas en la estrategia general del planeamiento para ver dónde asientas núcleos de población que garanticen otro tipo de protecciones medioambientales, patrimoniales o energéticas, sino que cuando se asienten tengan todos los servicios y necesidades cubiertas en un plazo razonable que permita atender las demandas sociales, ya no solo en vivienda sino en servicios básicos como centros culturales, de atención sanitaria o en infraestructuras de transportes”.
-Madrid ha sido pionera en tramitar una reforma normativa que dé respuesta al crecimiento urbanístico. ¿Se plantean asesorar a otras regiones interesadas en ello?
“Estamos abiertos a colaborar con quien nos pida apoyo, aunque nuestra visión también es en aprender de los demás, porque como decía anteriormente, la ley 3/24 fue replicada en Valencia, Andalucía e incluso en Canarias. Tenemos que aprender todos de todos y estamos en plena disposición de ayudar a quien nos lo pida y, sobre todo, en ver otras mejoras que incorporan comunidades autónomas que han replicados las nuestras, pues al ser los primeros en redactar la ley hay cosas que se olvidan y que se pueden ir añadiendo en base a lo que hagan otras regiones, como es el caso de Andalucía que decidió ampliar parte de la ley 3/24, que permite la construcción de vivienda protegida en parcelas destinadas al uso de oficinas, a dotacionales privados o al incremento de edificabilidad en vivienda protegida. A raíz de estos cambios, nosotros ahora vamos a modificar nuevamente, y de hecho está en tramitación, una ley de medidas urgentes para la vivienda protegida en la que vamos a incorporar esas otras modificaciones. Entonces, por supuesto que Madrid está dispuesta no solo a apoyar, ayudar o explicar, sino también a aprender de los demás”.
-¿El Estado respalda que se apliquen estas reformas?
“Desde la Comunidad de Madrid no hemos sido beligerantes sino claros con las necesidades que tenemos respecto de la legislación estatal, no solamente en vivienda, sino en el ámbito de la ordenación del territorio y el urbanismo. En el diagnóstico de qué es lo que no se debe permitir más tiempo coincidimos, lo que es positivo para alcanzar consensos, pero lo cierto es que en las fórmulas para arreglar el problema cada uno tiene las suyas. Madrid opta por la no intervención en materia de vivienda y apuesta por incrementar esta oferta en el mercado. Si defendemos por abordar el principio de jerarquía es porque no se ha arreglado el problema de la nulidad de los planeamientos en el ámbito estatal, con lo que no hay otra opción que ir por otro lado, pese a que todos sabemos que es un problema que hay que tratar”.
-¿Cuándo se prevé que entre en vigor la ley Lider?
“Nuestra idea es que se apruebe el próximo diciembre, después de llevar toda la legislatura redactando un anteproyecto de ley que logre cubrir todas las necesidades y que intente resolver los problemas detectados, que son comunes y que han quedado refrendados en un un proceso participativo muy largo que hemos llevado a cabo con todos los sectores implicados, desde promotores, ámbito académico y colegios profesionales que inciden en el urbanismo. Además, hemos pedido informes sectoriales y ahora mismo este anteproyecto se encuentra en el trámite de información pública, para que la ciudadanía pueda formular alegaciones hasta el próximo 6 de abril. Tras esto, confiamos en poder llevarlo a la asamblea en junio para empezar el proceso parlamentario encaminado a su aprobación, de manera que en 2027 entre en vigor la ley Lider para cambiar ese modelo urbanístico que tenemos en la Comunidad Autónoma”.
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