El rechazo del Congreso a los dos decretos de vivienda aprobados esta semana por el Gobierno deja sin efecto un amplio paquete de medidas que afectaba directamente a inquilinos, propietarios y compradores. Entre ellas estaban nuevas protecciones frente a determinados desahucios, prórrogas extraordinarias del alquiler, límites a las actualizaciones de renta, beneficios fiscales y préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda.
Los dos reales decretos leyes habían entrado en vigor antes de someterse a la convalidación del Congreso. Tras su derogación este viernes, 2 de octubre, decaen las modificaciones introducidas por ambos textos. Algunas llevaban apenas horas vigentes y otras estaban previstas para comenzar a aplicarse en los próximos meses.
Cae la protección extraordinaria frente a determinados desahucios
Una de las principales medidas del Real Decreto-ley 26/2026 era un nuevo régimen de suspensión de desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional.
La protección afectaba, entre otros supuestos, a procedimientos promovidos por determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados. En esos casos, el texto preveía la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la persona afectada estuviera en situación de vulnerabilidad y careciera de alternativa habitacional.
La norma también introducía obligaciones adicionales cuando el demandante fuese otro tipo de propietario y concurrieran determinadas circunstancias de vulnerabilidad.
Con la derogación, este nuevo régimen específico deja de aplicarse. Esto no significa que desaparezca toda protección existente frente a los desahucios: continúan las medidas que permanezcan vigentes al margen de estos dos decretos.
También cae la prórroga extraordinaria de hasta dos años
El primer decreto establecía además una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por hasta dos años, mediante periodos anuales, para determinados contratos que llegaran al final de sus periodos de prórroga antes del 31 de diciembre de 2028.
Para acceder a ella, el inquilino debía solicitarla y estar al corriente del pago del alquiler en las condiciones previstas por la norma. Durante ese periodo se mantenían las condiciones del contrato vigente.
Esta ampliación extraordinaria también decae.
Adiós al límite extraordinario del 2% en determinadas subidas del alquiler
Otra de las medidas que desaparece es la limitación extraordinaria prevista para las actualizaciones anuales de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2027.
El decreto establecía que, cuando la renta superara determinados límites del sistema estatal de precios de referencia, no pudiera aplicarse una subida. Para el resto de casos contemplaba un nuevo acuerdo entre las partes y, a falta de pacto, un incremento máximo del 2%.
Al rechazarse el decreto, esta regulación extraordinaria no continúa vigente.
Caen las nuevas reglas para alquileres de temporada y por habitaciones
El Real Decreto-ley 26/2026 también modificaba la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones.
Entre las novedades, exigía que los contratos temporales tuvieran una causa real y acreditada. Si no existía esa justificación, el alquiler pasaría a considerarse de vivienda habitual.
Además, en los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no podía superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. También se incorporaban límites adicionales en zonas de mercado residencial tensionado.
Estas novedades dejan igualmente de aplicarse.
Sin los nuevos préstamos de hasta 50.000 euros para comprar vivienda
Otro de los instrumentos que desaparece es la denominada línea TU CASA, diseñada para facilitar la compra de la primera vivienda habitual.
El mecanismo contemplaba préstamos gestionados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) por el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, con un interés del 0% y sin comisiones.
Su desarrollo concreto necesitaba todavía un acuerdo posterior del Consejo de Ministros. Con la derogación del decreto que lo creó, esa nueva línea de financiación decae.
Deducciones para inquilinos y ventajas fiscales para propietarios
El paquete incorporaba también importantes modificaciones fiscales.
Para los inquilinos se establecía una deducción estatal del 10% por el alquiler de la vivienda habitual en determinados supuestos y para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros.
Para los propietarios se modificaban las reducciones en el IRPF sobre los rendimientos obtenidos del alquiler, con porcentajes diferentes dependiendo de las características del contrato, la renta, la ubicación o la edad del arrendatario.
Algunas de estas medidas fiscales tenían efectos previstos a partir de finales de 2026 o de 2027, por lo que decaen antes de llegar a aplicarse plenamente.
El IVA del 10% a determinados pisos turísticos tampoco seguirá adelante
El decreto modificaba el IVA para someter al tipo del 10% determinados alquileres turísticos de corta duración, con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026.
También habilitaba nuevos recargos en el IBI para determinados inmuebles vacíos y alojamientos turísticos, cuya aplicación dependería de las ordenanzas municipales.
En zonas tensionadas, por ejemplo, se permitían recargos sobre alojamientos turísticos que podían incrementarse según el número de inmuebles del titular.
Estas modificaciones fiscales también desaparecen con la derogación.
Caen los cambios fiscales para las socimis
El texto incorporaba además un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, las conocidas como socimis.
La propia norma contemplaba reducciones de ese gravamen cuando una parte determinada de las viviendas se destinara a alquiler asequible o los beneficios fueran reinvertidos en este tipo de inmuebles.
La reforma tampoco continuará vigente.
Tampoco siguen los cambios sobre patrimonio público y Casa 47
El decreto establecía mecanismos para trasladar a Casa 47 inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social susceptibles de destinarse a políticas de vivienda asequible.
La norma regulaba expresamente cómo se realizarían estas aportaciones y las condiciones aplicables a determinados inmuebles públicos.
Estas disposiciones decaen igualmente con el rechazo del texto.
El segundo decreto: sin prórrogas automáticas de cinco o siete años
El segundo real decreto ley se centraba específicamente en la estabilidad de los contratos de alquiler.
La norma establecía que, una vez alcanzados al menos cinco años de contrato —o siete cuando el arrendador fuera una persona jurídica—, los alquileres pudieran prorrogarse por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años si no se comunicaba su finalización en los términos establecidos.
También elevaba a seis meses el plazo con el que el propietario debía comunicar su intención de no continuar el contrato.
Estas nuevas reglas dejan de aplicarse al caer el segundo decreto.
Tampoco habrá indemnización general de 12 mensualidades
Otra de sus principales novedades era la compensación económica para determinados inquilinos cuando el propietario decidiera no renovar el contrato.
La norma establecía, con excepciones, una indemnización equivalente como mínimo a 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características similares. Además, no podía ser inferior a una mensualidad por cada año durante el que el arrendatario hubiera residido en el inmueble.
Había excepciones, por ejemplo, cuando el propietario necesitara la vivienda para sí mismo o determinados familiares, cuando el inquilino no residiera efectivamente en ella o cuando dispusiera de otra vivienda apta en el mismo municipio.
Con la derogación del Real Decreto-ley 27/2026, esta nueva indemnización tampoco continúa vigente.
El resultado práctico es que desaparece el paquete de modificaciones aprobado esta semana y, en las materias afectadas, vuelve a ser determinante la normativa que estuviera vigente con anterioridad y que no dependa de estos dos decretos.
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