Guía básica para la declaración de zonas tensionadas

Por Rodrigo Padilla. El Ayuntamiento de Adeje, en el Pleno del pasado 3 de abril, votó a favor de solicitar al Gobierno de Canarias que elabore los informes pertinentes para declarar al municipio sureño como “zona de mercado residencial tensionado”. Con esta decisión, se ejecuta por tercera vez en Canarias (La Orotava y Granadilla presentaron antes esta medida) este procedimiento. Este insta a la administración regional a desarrollar un dosier que estudie el caso particular de los precios del alquiler del municipio para, posteriormente, validar y declarar a la localidad sureña, a todos los efectos, como zona tensionada.
Entre los puntos más destacados de la herramienta se pretende equilibrar los precios de los alquileres en áreas declaradas como tensionadas, la introducción de un índice de referencia de precios para las viviendas en alquiler, la instauración de nuevos incentivos fiscales a los propietarios y la facultad de gravar las viviendas vacías, entre otras. La nueva regla está generando dudas.

¿En qué se basa?

Una medida que se pretende aplicar dentro de la Ley de Vivienda es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. En este nuevo paradigma legislativo se pone el foco en el incremento masivo y progresivo del coste promedio del alquiler, junto con los gastos esenciales. Desde el Gobierno se pretende con esta reforma “equilibrar el mercado de la vivienda”, como reza el artículo 18 de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Para ello, se da la potestad a los diferentes municipios afectados de localizar y justificar la presencia de un riesgo de insuficiencia en el suministro de vivienda para la población residente.

¿Cómo se declara
una zona tensionada?
Entre los supuestos que enmarca esta medida para declarar un municipio como tal, cabe destacar que el precio del alquiler y de los suministros básicos supere el 30% de los ingresos de la renta media de los hogares , así como que el coste del alquiler de las viviendas de un territorio aumenten en un 3% más que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la región en los cinco años anteriores a su determinación como área tensionada.
Esta declaración corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda, una vez sea requerido expresamente por parte de cada municipio que así lo considere necesario. En el caso del Ayuntamiento de Adeje, uno de los más recientes en declararse zona tensionada en el sur de la Isla, tras ser votada favorablemente la medida en el Pleno, dicha tramitación será elevada al Gobierno de Canarias. En los próximos meses se espera que el ejecutivo regional elabore un informe con la situación de los alquileres de la zona para, posteriormente, crear un índice con parámetros exactos de precios (según cada vivienda y su situación) y establecer el supuesto importe máximo que cada casero pueda solicitar por su vivienda en los nuevos contratos con sus futuros arrendadores.

Índice de precios de referencia

La metodología de este índice de referencia de precios para las viviendas en alquiler tiene una serie de matices que hay que detallar. Aunque un municipio sea declarado como zona tensionada, cada propietario es libre de, o bien acogerse a los incentivos fiscales y desgravamientos que ofrece esta ley con el aplicable barómetro de precios sujeto a tu vivienda arrendada o, por el contrario, seguir tasando el precio del alquiler que cada casero vea conveniente por su inmueble. Esw decir, esta no es una medida de obligado cumplimiento en el caso de que el municipio se haya declarado zona tensionada.
La referencia de precios “correctores del mercado” pretende nivelar los altos costes de la vivienda para los residentes. Cada inmueble, con sus condiciones particulares, va a tener su propia tasación. Los parámetros escogidos por el Gobierno evalúan un sinfín de variables, como por ejemplo: si la vivienda tiene ascensor o no, si hay buenas vistas, si el piso está en buenas condiciones… En esencia, estos indicadores pueden generar dudas, pues para muchos expertos “no saben en base a qué se han ponderado” y podría acarrear un “ejercicio de arbitrariedad”. En realidad, estos criterios se aplican de manera lineal y uniforme, sin considerar que la naturaleza del mercado es dinámica, y que su valoración puede variar entre ciudades e incluso entre ubicaciones contiguas. La exclusión a las viviendas alquiladas por personas jurídicas en la declaración del IRPF o incluso la incorporación de contratos de alquiler sin diferenciar el año de su firma, aún sigue siendo una problemática de esta nueva ley.