El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha respaldado la negativa a conceder el número de registro obligatorio a una vivienda destinada al alquiler turístico porque los estatutos de la comunidad prohibían utilizar los inmuebles como hospederías.
La resolución, publicada este jueves 6 de agosto, desestima el recurso presentado por los propietarios de una vivienda situada en La Unión, Murcia. El Registro de la Propiedad había suspendido la asignación del Número de Registro Único de Alquiler al comprobar la existencia de esa prohibición estatutaria.
El criterio tiene interés para los propietarios de viviendas vacacionales de toda España, también en Canarias, aunque no supone que cualquier comunidad pueda bloquear un alquiler turístico de manera automática o sin cumplir unos requisitos.
La prohibición figuraba en los estatutos
Los estatutos del edificio analizado establecían que las viviendas solo podían utilizarse como residencia. Además, prohibían expresamente destinarlas a clínicas, industrias u “hospederías”.
Los propietarios solicitaron el número necesario para ofrecer el inmueble como alojamiento turístico de corta duración. Sin embargo, la registradora suspendió su concesión al considerar que esa actividad estaba incluida dentro de la prohibición existente.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado ahora esa decisión y ha desestimado el recurso de los titulares.
El organismo señala que el caso coincide con otros expedientes resueltos anteriormente. En ellos ya se había considerado que una cláusula estatutaria que prohíbe las hospederías puede impedir el uso de una vivienda como alojamiento turístico.
Qué implica la resolución publicada en el BOE
La decisión no crea una prohibición general para todas las viviendas vacacionales. Su efecto principal es confirmar que los estatutos inscritos de una comunidad pueden impedir el alquiler turístico cuando contienen una limitación suficientemente clara.
En este caso, la consecuencia fue la suspensión del Número de Registro Único de Alquiler de corta duración, necesario para comercializar el alojamiento a través de plataformas digitales.
La resolución publicada en el BOE se refiere a un inmueble concreto. No obstante, consolida un criterio administrativo que puede utilizarse para resolver casos similares en otros edificios.
Los propietarios todavía pueden recurrir ante el Juzgado de lo Civil correspondiente. El BOE establece un plazo de dos meses desde la notificación de la resolución.
La comunidad necesita una mayoría de tres quintas partes
La Ley de Propiedad Horizontal permite que una comunidad apruebe, limite, condicione o prohíba el uso turístico de las viviendas.
Para adoptar una decisión de este tipo se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que también deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Desde el 3 de abril de 2025, los propietarios que quieran comenzar una actividad de alquiler turístico deben obtener previamente la aprobación expresa de su comunidad, salvo los supuestos protegidos por el régimen transitorio.
Las viviendas que ya ejercían legalmente la actividad antes de esa fecha pueden continuar en las condiciones previstas por la normativa aplicable. No basta, sin embargo, con haber comprado el inmueble antes del cambio legal: la actividad turística debía estar habilitada y en funcionamiento conforme a la normativa sectorial.
No todas las cláusulas sirven para prohibir el alquiler turístico
La redacción de los estatutos es determinante. Una referencia clara a hospederías, alojamientos turísticos o actividades económicas puede impedir el uso vacacional, según las circunstancias de cada caso.
Por el contrario, una prohibición genérica o ambigua puede no ser suficiente. La Dirección General y los tribunales analizan la redacción concreta, la fecha de aprobación de los estatutos y el momento en que comenzó la actividad.
Por ello, antes de anunciar una vivienda turística, el propietario debe revisar los estatutos, comprobar la normativa autonómica y municipal y obtener, cuando corresponda, la autorización expresa de la comunidad.
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