El problema de los edificios construidos con licencia pero fuera de ordenación en ciudades como Santa Cruz de Tenerife volverá a ser abordado, por segunda vez, a partir de septiembre en el Parlamento regional con la Ley del Suelo aprobada por el Gobierno canario. Esta subraya la potestad de los ayuntamientos para regularizar, en suelo urbano, tal situación, y así “adecuar las exigencias normativas a la realidad que, difícilmente, va a cambiar”.
La controversia surgida hace unos años en la capital tinerfeña tras denunciar una plataforma ciudadana que más de 1.500 edificios estaban afectados por esta situación, sin que sus propietarios lo supieran, ya había motivado en 2013 que el Parlamento regional cambiara, por unanimidad, el artículo 44 del Texto Refundido de Las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales protegidos, para suavizar el régimen de fuera de ordenación con una nueva figura jurídica denominada “de consolidación”, de modo que se les puedan realizar a los edificios afectados “cuantas obras de consolidación, rehabilitación o remodelación sean necesarias para mantener y alargar la vida útil del inmueble”, aunque sin aumentar su volumen o edificabilidad.
La clave de este asunto es que existen zonas de ciudades con más habitantes de lo permitido en las densidades legales, por lo que en 2013, con la modificación legislativa entonces, ya se pasó de 400 a 500 el máximo de residentes por hectárea y de 12.000 a 15.000 los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea.
Pues bien, en la propuesta de Ley del Suelo, se mantiene esta densidad máxima, “en la realidad preexistente, sin que esta restricción afecte a las parcelas vacantes”, donde se podrá construir sin esta limitación.
Tal precepto novedoso queda incluido en el artículo 140 del proyecto de ley, que dice, literalmente, que los ayuntamientos, en sus planes generales, podrán “establecer, al ordenar suelo urbano consolidado, determinaciones que posibiliten o tengan como efecto el incremento de la edificabilidad media y de la densidad global permitidas por el planeamiento general anterior en zonas o áreas en las que existan más de 400 habitantes o 12.000 metros cuadrados de edificación predominantemente residencial o turística de alojamiento por hectárea de superficie, que podrá incrementarse hasta 500 habitantes o 15.000 metros cuadrados de edificación residencial de alojamiento turístico, por hectárea, en el caso de suelos urbanos de renovación o rehabilitación y en las áreas urbanas consolidadas por la edificación, concretamente delimitadas, cuando no esté previsto la sustitución de la edificación preexistente por determinación expresa durante el plazo de vigencia del plan general. En el caso de que las densidades existentes sean superiores a las señaladas en este apartado, esta limitación se establecerá en la realidad preexistente, sin que esta restricción afecte a las parcelas vacantes”.
Por lo demás, la Ley del Suelo mantiene también las vigentes posibilidades de usos en los edificios en situación legal de consolidación. Así, se permiten obras de mejora y actualización de las instalaciones para adaptarlas a nuevas normas de funcionamiento de la actividad o una mayor eficiencia y menor impacto ambiental.
Excepcionalmente, cuando las obras vengan exigidas por normas sectoriales, se permitirán las de ampliación imprescindibles para su cumplimiento si se acredita la imposibilidad de ajustarse a aquellas mediante la rehabilitación o remodelación del inmueble. No se admitirán cambios de uso “manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble”.
UNA POLÉMICA QUE LLEGÓ A LA JUSTICIA EN SANTA CRUZ
Cuando surgió la polémica en la capital tinerfeña, CC y PP, impulsores de la reforma legislativa de entonces, lanzaron un mensaje de tranquilidad en el sentido de que el fuera de ordenación en un inmueble no tenía consecuencias apreciables en las viviendas. Pero la realidad es que, con leyes en la mano, podía implicar restricciones en las obras permitidas, en la posibilidad de hipotecarlas, en la volumetría futura del solar o en el valor de tasación, según advirtió la citada plataforma cívica.
El asunto se encuentra desde esa época denunciado por el portavoz de ese colectivo, el abogado Felipe Campos, quien, entre otras presuntas irregularidades, puso en conocimiento de la Fiscalía nuevos aprovechamientos residenciales en zonas urbanas ya colmatadas de Santa Cruz de Tenerife.
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EL CONSEJO CONSULTIVO CUESTIONA QUE SE PERMITA RECONSTRUIR CON LAS MISMAS PLANTAS UN EDIFICIO DEMOLIDO POR UNA CATÁSTROFE
Una de las preocupaciones de los propietarios de edificios que, aun siendo legales, están en régimen de consolidación porque la zona incumple el máximo de habitantes o de superficie residencial por hectárea es que si los tienen que derribar y reconstruir, ya no podrían mantener el número de plantas original, sino las que permita el plan general vigente.
El proyecto de Ley del Suelo no evita esta pérdida de alturas, salvo cuando “la demolición se debiera o fuera obligada por circunstancias catastróficas o por órdenes de ejecución para evitar situaciones de riesgos o daño o por cualquier otra necesidad de interés general que no constituyan obligaciones de restablecimiento de la realidad física alterada”. Solo en tales casos “se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido”.
El Consejo Consultivo, en su informe sobre el anteproyecto de Ley del Suelo, expuso, sin embargo, sus reparos sobre esta dispensa, pues “esta modalidad de reconstrucción excepcional”, que ya está vigente en la ley del territorio desde 2013, “altera el concepto de consolidación, ya que consolidar no es volver a construir si se derriba, cualquiera que sea la causa, por cuanto no existe consolidación, sino un nuevo edificio en lugar del anterior que ha desaparecido del mundo material y jurídico”. De ahí que, para el Consultivo,“las nuevas obras realizadas tienen, por tanto, la consideración de edificación y deben ajustarse a las determinaciones del planeamiento aplicable”.[/su_note]
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